Baumangel oder hinzunehmende Unregelmäßigkeit ?

Leseprobe : Oswald/Abel, Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bei Gebäuden, Bauverlag

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Maßnahmenbeschreibung
Der Bauherr oder der Käufer eines Neubaus, einer Eigentumswohnung oder eines modernisierten Altbaus kann von seinen Vertragspartnern eine mangelfreie Bauleistung erwarten. So berechtigt der Streit über Mängel und Schäden an Neubauten meist ist, so ist doch festzustellen, daß in nicht seltenen Fällen über das Ziel hinausgeschossen wird, indem über Unregelmäßigkeiten wie kleine Risse, Kratzer, Farbabweichungen, Unebenheiten, Verschmutzungen, auch vorübergehende Feuchtigkeitserscheinungen beim Neubau, gestritten wird - über Erscheinungen, die sich nach längeren Auseinandersetzungen als unvermeidbar und hinnehmbar herausstellen. Bei in Wind und Wetter meist in handwerklicher Einzelherstellung errichteten Gebäuden kann nämlich nicht die Exaktheit und Makellosigkeit erwartet werden, die der Verbraucher von anderen, industriell hergestellten Gebrauchsgütern gewohnt ist. Gerade bei Streitigkeiten um Unregelmäßigkeiten sind die Fronten zwischen den Parteien häufig verhärtet, da die am Bau beteiligten Handwerker, Bauunternehmer, der Architekt bzw. der Verkäufer den Eindruck haben, daß es dem Bauherrn oder Käufer durch den Rückbehalt bzw. die Rückforderung eines großen Geldbetrages angesichts der geringen Bedeutung der kritisierten "Kleinigkeiten" nur um "Kosteneinsparung" geht, während Bauherr und Käufer darüber verärgert sind, daß das mit hohem Vermögenseinsatz erworbene Bauwerk nicht in allen Teilen ihren Idealvorstellungen entspricht. Meinungsverschiedenheiten über Nebensächlichkeiten werden so zum Prinzipienstreit. Um derartige Auseinandersetzungen möglichst zu vermeiden, wurde dieser Leitfaden verfaßt. Er hat das Ziel, darüber zu informieren, welche Unregelmäßigkeiten bei Neubauten nicht zum Gegenstand von Streitigkeiten gemacht werden sollten bzw. wie bei unklaren Verhältnissen am besten vorgegangen werden kann. Der Bericht befaßt sich mit Unregelmäßigkeiten, die nach der Abnahme der Bauleistung bemängelt werden. Bei ähnlichen Streitigkeiten während der Bauphase gelten zwar hinsichtlich der Vorgehensweise und der zulässigen Grenzwerte dieselben Kriterien - im Hinblick auf die Frage der "Hinnehmbarkeit" kleinerer Mängel werden aber wesentlich strengere Maßstäbe angelegt, d.h. die Nachbesserung ist dann der Regelfall. Auf diesen Problemkreis kann hier nicht näher eingegangen werden. Beim Kauf von Altbauten sind grundsätzlich andere Regeln anzuwenden, da normalerweise "gekauft wie gesehen" gilt, also kein absolut mangelfreier Kaufgegenstand vertraglich geschuldet wird und im Hinblick auf die hier behandelten "Kleinigkeiten" auch das Argument "arglistig verschwiegener Mängel" nicht berechtigt ist, da solche Kleinigkeiten bei Vertragsverhandlungen nicht offenbart werden müssen. Bei modernisierten Altbauten gelten allerdings - mit gewissen Einschränkungen - die gleichen Beurteilungskriterien wie bei Neubauten. Wann liegen grundsätzlich hinnehmbare Unregelmäßigkeiten vor? Bauherr und Käufer eines Gebäudes haben einen Anspruch auf ein mangelfreies Werk. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB und in der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) ausdrücklich niedergelegt. Von einem "Mangel" spricht man, wenn die ausgeführte Bauleistung (der Ist-Zustand) in negativer Weise vom vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) abweicht. Grundsätzlich sind also die vertraglichen Vereinbarungen der wesentliche Maßstab für den mangelfreien "Soll-Zustand". Aus diesem Sachverhalt ergibt sich ein erster, wichtiger Grundsatz: Werden z.B. an die Ebenheit, Farbgleichheit, an eine bestimmte gewünschte Oberflächenstruktur u.ä. besonders hohe Anforderungen gestellt, so sollten diese Anforderungen vorab ausdrücklich vertraglich einzeln vereinbart werden. Es ist dann Aufgabe des fachkundigen Vertragspartners, den Bauherrn oder Kaufanwärter darüber zu informieren, ob dieser Sonderwunsch überhaupt realisierbar ist bzw. mit welchem Kostenmehraufwand diese besondere Anforderung verbunden ist. So kann der Bauherr seine Vorstellungen vor Vertragsabschluß bereits genauer artikulieren und auch erkennen, wo er aus Kostengründen oder Praktikabilitätsgründen Abstriche von seiner Idealvorstellung machen muß. Aufgrund der Vielzahl der Bauteile eines Gebäudes werden im Normalfall nur zu wenigen Einzelheiten vertragliche Einzelvereinbarungen getroffen. Dann gilt im Streitfall zwischen den Vertragspartnern ein "üblicher" Zustand entsprechend den "Allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik" als vereinbart. Grundsätzlich gelten Regelwerke, wie z.B. die DIN-Normen und andere Fachregeln - als anerkannte Regeln der Bautechnik - im Streitfall haben sie zumindest zunächst die Vermutung für sich, allgemein anerkannte Regeln der Bautechnik zu sein. Gerade im Hinblick auf die hier behandelten Streitpunkte über Unregelmäßigkeiten finden sich in Regelwerken jedoch häufig keine Angaben, da man im Gegenteil zur Verminderung der sog."Normenflut" bemüht ist, die Angaben in Regelwerken auf wenige wesentliche Punkte zu reduzieren. Daher kann gerade über die Zulässigkeit von Unregelmäßigkeiten im Einzelfall langanhaltend gestritten werden. Die Beurteilung der hier abgehandelten Streitpunkte hängt grundsätzlich von den jeweiligen, ganz speziellen Randbedingungen des Einzelfalls ab. Die vorliegende Arbeit darf daher nicht schematisch angewendet werden. Sie kann aber beschreiben, wie bei der Beurteilung am besten vorgegangen werden sollte und welche Grenzwerte zu bestimmten Einzelproblemen in Normen, anderen Regelwerken und in der Fachliteratur genannt werden. Dieser Leitfaden kann also in vielen, insbesondere komplizierten Einzelfällen die verantwortliche Arbeit eines unparteiischen Fachmanns - z.B. eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen nicht ersetzen - sie soll in der Hand des Fachmanns aber zur Vereinheitlichung der Vorgehensweise und der Ergebnisse bei vergleichbaren Situationen beitragen. Besondere vertragliche Vereinbarungen Bei Unregelmäßigkeiten am Bau geht es überwiegend um optische Beeinträchtigungen. Über Optisches läßt sich bekanntlich trefflich streiten und die Frage, ob ein Erscheinungsbild völlig mangelfrei ist, ist im wahrsten Sinne des Wortes in vielen Bereichen eine "Ansichtssache". Vertragliche Einzelvereinbarungen, die lediglich in globaler Weise "völlige Rissefreiheit" oder "völlige Gleichmäßigkeit der Farbe", "absolute Schlagschattenfreiheit" u.ä. fordern, sind im Streitfall wenig aussagefähig, da es sich nicht selten um völlig unrealistische, unerfüllbare Anforderungen handelt, so sind z.B. bei Vollholzquerschnitten Schwindrisse naturgegeben und unvermeidbar. Der fachkundige Vertragspartner sollte solche Forderungen bei Vertragsabschluß zurückweisen, um den Streit darüber zu vermeiden, was denn nun bei Vorliegen objektiv unerfüllbarer Anforderungen geschuldet ist. Man sollte daher möglichst bei erhöhten optischen Ansprüchen Musterflächen bzw. Vergleichsobjekte ausdrücklich im Vertrag vereinbaren. Besonders zu empfehlen sind Vergleichsobjekte, da dann zumindest die "Herstellbarkeit der gewünschten optischen Eigenschaften sichergestellt ist. Dann haben beide Parteien und ggf. im späteren Streit der Sachverständige wesentlich bessere Beurteilungsgrundlagen. Aller Streit ist jedoch auch bei der Vereinbarung eines derartigen Musters nicht vermieden: So ist meist eine völlige Übereinstimmung mit dem vereinbarten Muster nicht erzielbar, mit der Folge, daß eine Diskussion darüber beginnt, wie weit das ausgeführte Objekt vom Muster abweichen darf, um noch als mangelfrei zu gelten. Völlige Klarheit besteht erst, wenn die noch zulässigen Abweichungen genau beschrieben werden oder wenn nicht ein, sondern zwei Muster vereinbart werden - sog. "Grenzmuster", zwischen denen die vereinbarte Ausführung liegen muß. Solche Regelungen werden z.B. bei Natursteinbekleidungen oder eloxierten Fassadenblechen getroffen. Ergebnisse der Beurteilung von Unregelmäßigkeiten Bei der Beurteilung von Unregelmäßigkeiten sind drei Ergebnisvarianten denkbar, die im folgenden angesprochen werden. Hinnehmbare Unregelmäßigkeiten Die Beurteilung kann ergeben, daß die kritisierten Unregelmäßigkeiten die vertraglich festgelegten Grenzwerte bzw. die in den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik definierten Grenzwerte, nicht überschreiten, daß der kritisierte Sachverhalt noch im Rahmen des vertraglich zu Erwartenden bzw. des allgemein Üblichen liegt. Es liegt dann kein Mangel vor; die Unregelmäßigkeiten müssen als unvermeidbar und üblich hingenommen werden. Wie eine Beurteilung im konkreten Einzelfall erfolgen kann, wird in den folgenden Kapiteln detailliert dargestellt. Nachzubessernde Mängel Ist die Nachbesserung einer als Mangel beurteilten Unregelmäßigkeit möglich, zumutbar und nicht unverhältnismäßig aufwendig, so hat der Bauherr bzw. Käufer einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels und auch der Unternehmer ein Recht auf Nachbesserung. Dies gilt grundsätzlich auch für rein optische Beeinträchtigungen. In einer großen Zahl von Fällen kommen die Vertragspartner dem Wunsch des Bauherrn bzw. Käufers auch ohne lange Diskussion nach und beseitigen die beanstandete Unregelmäßigkeit. Wie im Streitfall derartige Ansprüche durchgesetzt werden können, ist nicht Gegenstand dieses Leitfadens. Hinnehmbare Mängel - Minderwerte Sind die vorliegenden Unregelmäßigkeiten als "Mangel" zu bezeichnen, so hat zwar der Bauherr bzw. Käufer grundsätzlich das Recht, daß der Mangel beseitigt wird; gerade bei dem hier diskutierten Problemkreis ist es jedoch häufig der Fall, daß der Aufwand zur Beseitigung unverhältnismäßig hoch ist im Vergleich zum "erzielbaren Erfolg", d.h. zum Grad der Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand. In solchen Fällen kann nämlich der Bauherr bzw. Käufer nicht auf einer Mangelbeseitigung bestehen, sondern die Abweichungen werden durch einen sog. Minderwert "in Geld" abgegolten. Im Hinblick auf optische Beeinträchtigungen werden zur Beurteilung dieser Frage folgende Kriterien benutzt: Es ist zu klären, wie stark der Grad der optischen Beeinträchtigung ist, d.h. z.B. ob die optische Beeinträchtigung auffällig oder nur bei genauem Hinsehen und Hinweis erkennbar ist. Weiterhin ist zu berücksichtigen, welche Bedeutung das optische Erscheinungsbild für das jeweilige Bauteil hat: So ist die gleiche optische Beeinträchtigung z. B. auf den Wandflächen eines Nebenraums von geringerer Bedeutung als auf den Ansichtsflächen einer repräsentativen Eingangshalle. Eine nachvollziehbare Minderwertermittlung erfolgt auf der Grundlage einer "Nutzwertanalyse" (Zielbaummethode). Weitere Details dazu sind in Abschnitt 4 dargestellt. Es ist grundsätzlich nicht in das Belieben des Bauherrn und Käufers gestellt, an Stelle der Nachbesserung die Zahlung eines Geldbetrages für den durch den Mangel entstandenen Minderwert zu verlangen. Die Gewährleistungspflichtigen haben nämlich grundsätzlich ein Recht darauf, selbst den Mangel durch Nachbesserung zu beseitigen; das Argument der Unzumutbarkeit der Nachbesserung - weil diese z.B. mit erneuten Bauarbeiten verbunden wäre - gilt nur in extremen Fällen. Wird darüber gestritten, so ist die Konsultation eines Rechtsanwalts anzuraten.

Maßnahmenbeschreibung

Der Bauherr oder der Käufer eines Neubaus, einer Eigentumswohnung oder eines modernisierten Altbaus kann von seinen Vertragspartnern eine mangelfreie Bauleistung erwarten. So berechtigt der Streit über Mängel und Schäden an Neubauten meist ist, so ist doch festzustellen, daß in nicht seltenen Fällen über das Ziel hinausgeschossen wird, indem über Unregelmäßigkeiten wie kleine Risse, Kratzer, Farbabweichungen, Unebenheiten, Verschmutzungen, auch vorübergehende Feuchtigkeitserscheinungen beim Neubau, gestritten wird - über Erscheinungen, die sich nach längeren Auseinandersetzungen als unvermeidbar und hinnehmbar herausstellen. Bei in Wind und Wetter meist in handwerklicher Einzelherstellung errichteten Gebäuden kann nämlich nicht die Exaktheit und Makellosigkeit erwartet werden, die der Verbraucher von anderen, industriell hergestellten Gebrauchsgütern gewohnt ist. Gerade bei Streitigkeiten um Unregelmäßigkeiten sind die Fronten zwischen den Parteien häufig verhärtet, da die am Bau beteiligten Handwerker, Bauunternehmer, der Architekt bzw. der Verkäufer den Eindruck haben, daß es dem Bauherrn oder Käufer durch den Rückbehalt bzw. die Rückforderung eines großen Geldbetrages angesichts der geringen Bedeutung der kritisierten "Kleinigkeiten" nur um "Kosteneinsparung" geht, während Bauherr und Käufer darüber verärgert sind, daß das mit hohem Vermögenseinsatz erworbene Bauwerk nicht in allen Teilen ihren Idealvorstellungen entspricht. Meinungsverschiedenheiten über Nebensächlichkeiten werden so zum Prinzipienstreit. Um derartige Auseinandersetzungen möglichst zu vermeiden, wurde dieser Leitfaden verfaßt. Er hat das Ziel, darüber zu informieren, welche Unregelmäßigkeiten bei Neubauten nicht zum Gegenstand von Streitigkeiten gemacht werden sollten bzw. wie bei unklaren Verhältnissen am besten vorgegangen werden kann.

Der Bericht befaßt sich mit Unregelmäßigkeiten, die nach der Abnahme der Bauleistung bemängelt werden. Bei ähnlichen Streitigkeiten während der Bauphase gelten zwar hinsichtlich der Vorgehensweise und der zulässigen Grenzwerte dieselben Kriterien - im Hinblick auf die Frage der "Hinnehmbarkeit" kleinerer Mängel werden aber wesentlich strengere Maßstäbe angelegt, d.h. die Nachbesserung ist dann der Regelfall. Auf diesen Problemkreis kann hier nicht näher eingegangen werden.

Beim Kauf von Altbauten sind grundsätzlich andere Regeln anzuwenden, da normalerweise "gekauft wie gesehen" gilt, also kein absolut mangelfreier Kaufgegenstand vertraglich geschuldet wird und im Hinblick auf die hier behandelten "Kleinigkeiten" auch das Argument "arglistig verschwiegener Mängel" nicht berechtigt ist, da solche Kleinigkeiten bei Vertragsverhandlungen nicht offenbart werden müssen.

Bei modernisierten Altbauten gelten allerdings - mit gewissen Einschränkungen - die gleichen Beurteilungskriterien wie bei Neubauten.

Wann liegen grundsätzlich hinnehmbare Unregelmäßigkeiten vor?

Bauherr und Käufer eines Gebäudes haben einen Anspruch auf ein mangelfreies Werk. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB und in der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) ausdrücklich niedergelegt. Von einem "Mangel" spricht man, wenn die ausgeführte Bauleistung (der Ist-Zustand) in negativer Weise vom vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) abweicht. Grundsätzlich sind also die vertraglichen Vereinbarungen der wesentliche Maßstab für den mangelfreien "Soll-Zustand".

Aus diesem Sachverhalt ergibt sich ein erster, wichtiger Grundsatz: Werden z.B. an die Ebenheit, Farbgleichheit, an eine bestimmte gewünschte Oberflächenstruktur u.ä. besonders hohe Anforderungen gestellt, so sollten diese Anforderungen vorab ausdrücklich vertraglich einzeln vereinbart werden.

Es ist dann Aufgabe des fachkundigen Vertragspartners, den Bauherrn oder Kaufanwärter darüber zu informieren, ob dieser Sonderwunsch überhaupt realisierbar ist bzw. mit welchem Kostenmehraufwand diese besondere Anforderung verbunden ist. So kann der Bauherr seine Vorstellungen vor Vertragsabschluß bereits genauer artikulieren und auch erkennen, wo er aus Kostengründen oder Praktikabilitätsgründen Abstriche von seiner Idealvorstellung machen muß.

Aufgrund der Vielzahl der Bauteile eines Gebäudes werden im Normalfall nur zu wenigen Einzelheiten vertragliche Einzelvereinbarungen getroffen. Dann gilt im Streitfall zwischen den Vertragspartnern ein "üblicher" Zustand entsprechend den "Allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik" als vereinbart. Grundsätzlich gelten Regelwerke, wie z.B. die DIN-Normen und andere Fachregeln - als anerkannte Regeln der Bautechnik - im Streitfall haben sie zumindest zunächst die Vermutung für sich, allgemein anerkannte Regeln der Bautechnik zu sein. Gerade im Hinblick auf die hier behandelten Streitpunkte über Unregelmäßigkeiten finden sich in Regelwerken jedoch häufig keine Angaben, da man im Gegenteil zur Verminderung der sog."Normenflut" bemüht ist, die Angaben in Regelwerken auf wenige wesentliche Punkte zu reduzieren. Daher kann gerade über die Zulässigkeit von Unregelmäßigkeiten im Einzelfall langanhaltend gestritten werden.

Die Beurteilung der hier abgehandelten Streitpunkte hängt grundsätzlich von den jeweiligen, ganz speziellen Randbedingungen des Einzelfalls ab. Die vorliegende Arbeit darf daher nicht schematisch angewendet werden. Sie kann aber beschreiben, wie bei der Beurteilung am besten vorgegangen werden sollte und welche Grenzwerte zu bestimmten Einzelproblemen in Normen, anderen Regelwerken und in der Fachliteratur genannt werden. Dieser Leitfaden kann also in vielen, insbesondere komplizierten Einzelfällen die verantwortliche Arbeit eines unparteiischen Fachmanns - z.B. eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen nicht ersetzen - sie soll in der Hand des Fachmanns aber zur Vereinheitlichung der Vorgehensweise und der Ergebnisse bei vergleichbaren Situationen beitragen.

Besondere vertragliche Vereinbarungen

Bei Unregelmäßigkeiten am Bau geht es überwiegend um optische Beeinträchtigungen. Über Optisches läßt sich bekanntlich trefflich streiten und die Frage, ob ein Erscheinungsbild völlig mangelfrei ist, ist im wahrsten Sinne des Wortes in vielen Bereichen eine "Ansichtssache".

Vertragliche Einzelvereinbarungen, die lediglich in globaler Weise "völlige Rissefreiheit" oder "völlige Gleichmäßigkeit der Farbe", "absolute Schlagschattenfreiheit" u.ä. fordern, sind im Streitfall wenig aussagefähig, da es sich nicht selten um völlig unrealistische, unerfüllbare Anforderungen handelt, so sind z.B. bei Vollholzquerschnitten Schwindrisse naturgegeben und unvermeidbar. Der fachkundige Vertragspartner sollte solche Forderungen bei Vertragsabschluß zurückweisen, um den Streit darüber zu vermeiden, was denn nun bei Vorliegen objektiv unerfüllbarer Anforderungen geschuldet ist.

Man sollte daher möglichst bei erhöhten optischen Ansprüchen Musterflächen bzw. Vergleichsobjekte ausdrücklich im Vertrag vereinbaren. Besonders zu empfehlen sind Vergleichsobjekte, da dann zumindest die "Herstellbarkeit der gewünschten optischen Eigenschaften sichergestellt ist. Dann haben beide Parteien und ggf. im späteren Streit der Sachverständige wesentlich bessere Beurteilungsgrundlagen. Aller Streit ist jedoch auch bei der Vereinbarung eines derartigen Musters nicht vermieden: So ist meist eine völlige Übereinstimmung mit dem vereinbarten Muster nicht erzielbar, mit der Folge, daß eine Diskussion darüber beginnt, wie weit das ausgeführte Objekt vom Muster abweichen darf, um noch als mangelfrei zu gelten. Völlige Klarheit besteht erst, wenn die noch zulässigen Abweichungen genau beschrieben werden oder wenn nicht ein, sondern zwei Muster vereinbart werden - sog. "Grenzmuster", zwischen denen die vereinbarte Ausführung liegen muß. Solche Regelungen werden z.B. bei Natursteinbekleidungen oder eloxierten Fassadenblechen getroffen.

Ergebnisse der Beurteilung von Unregelmäßigkeiten

Bei der Beurteilung von Unregelmäßigkeiten sind drei Ergebnisvarianten denkbar, die im folgenden angesprochen werden.

Hinnehmbare Unregelmäßigkeiten

Die Beurteilung kann ergeben, daß die kritisierten Unregelmäßigkeiten die vertraglich festgelegten Grenzwerte bzw. die in den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik definierten Grenzwerte, nicht überschreiten, daß der kritisierte Sachverhalt noch im Rahmen des vertraglich zu Erwartenden bzw. des allgemein Üblichen liegt. Es liegt dann kein Mangel vor; die Unregelmäßigkeiten müssen als unvermeidbar und üblich hingenommen werden. Wie eine Beurteilung im konkreten Einzelfall erfolgen kann, wird in den folgenden Kapiteln detailliert dargestellt.

Nachzubessernde Mängel

Ist die Nachbesserung einer als Mangel beurteilten Unregelmäßigkeit möglich, zumutbar und nicht unverhältnismäßig aufwendig, so hat der Bauherr bzw. Käufer einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels und auch der Unternehmer ein Recht auf Nachbesserung. Dies gilt grundsätzlich auch für rein optische Beeinträchtigungen. In einer großen Zahl von Fällen kommen die Vertragspartner dem Wunsch des Bauherrn bzw. Käufers auch ohne lange Diskussion nach und beseitigen die beanstandete Unregelmäßigkeit. Wie im Streitfall derartige Ansprüche durchgesetzt werden können, ist nicht Gegenstand dieses Leitfadens.

Hinnehmbare Mängel - Minderwerte

Sind die vorliegenden Unregelmäßigkeiten als "Mangel" zu bezeichnen, so hat zwar der Bauherr bzw. Käufer grundsätzlich das Recht, daß der Mangel beseitigt wird; gerade bei dem hier diskutierten Problemkreis ist es jedoch häufig der Fall, daß der Aufwand zur Beseitigung unverhältnismäßig hoch ist im Vergleich zum "erzielbaren Erfolg", d.h. zum Grad der Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand. In solchen Fällen kann nämlich der Bauherr bzw. Käufer nicht auf einer Mangelbeseitigung bestehen, sondern die Abweichungen werden durch einen sog. Minderwert "in Geld" abgegolten. Im Hinblick auf optische Beeinträchtigungen werden zur Beurteilung dieser Frage folgende Kriterien benutzt:

Es ist zu klären, wie stark der Grad der optischen Beeinträchtigung ist, d.h. z.B. ob die optische Beeinträchtigung auffällig oder nur bei genauem Hinsehen und Hinweis erkennbar ist. Weiterhin ist zu berücksichtigen, welche Bedeutung das optische Erscheinungsbild für das jeweilige Bauteil hat: So ist die gleiche optische Beeinträchtigung z. B. auf den Wandflächen eines Nebenraums von geringerer Bedeutung als auf den Ansichtsflächen einer repräsentativen Eingangshalle. Eine nachvollziehbare Minderwertermittlung erfolgt auf der Grundlage einer "Nutzwertanalyse" (Zielbaummethode). Weitere Details dazu sind in Abschnitt 4 dargestellt.

Es ist grundsätzlich nicht in das Belieben des Bauherrn und Käufers gestellt, an Stelle der Nachbesserung die Zahlung eines Geldbetrages für den durch den Mangel entstandenen Minderwert zu verlangen. Die Gewährleistungspflichtigen haben nämlich grundsätzlich ein Recht darauf, selbst den Mangel durch Nachbesserung zu beseitigen; das Argument der Unzumutbarkeit der Nachbesserung - weil diese z.B. mit erneuten Bauarbeiten verbunden wäre - gilt nur in extremen Fällen. Wird darüber gestritten, so ist die Konsultation eines Rechtsanwalts anzuraten.

2000 Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt Homepage Email