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Das verfügbare Rahmenbudget ermitteln
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Wenn Sie planen, Hauseigentümer zu werden, sollte immer der erste Schritt sein, die individuelle finanzielle Leistungsfähigkeit zu ermitteln. Ganz zu Beginn muss ein Kassensturz stehen. Welche laufenden Ausgaben haben wir und welche fest einkalkulierbaren Einkünfte stehen dem gegenüber ? Wie werden sich zukünftig die Ausgaben entwickeln und mit welcher Einkommensentwicklung ist zu rechnen ? Werden sich die familiäre Situation oder die Vermögensverhältnisse in Zukunft gravierend ändern ? Wieviel Geld kann für die Anschaffung einer Immobilie nachhaltig aufgebracht werden ?
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Entwickeln des individuellen Baukonzepts
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Steht das verfügbare Rahmenbudget fest, kann auf Basis einer überschlägigen Dimensionierung des Finanzierungsrahmens die Größe, die Lage, der Zuschnitt und die Ausstattung des neuen Objekts grob vordefiniert werden. Alle Gedanken hierzu sollte man konsequent zu Papier bringen und versuchen sauber zu strukturieren. In Vorgesprächen mit einem oder mehreren in Frage kommenden Architekten wird man schnell erkennen, ob es gelingen kann, die Wunschvorstellungen und die reale finanzielle Leistungsfähigkeit der Bauherrenschaft zur Deckung zu bringen. Dieser Planungsprozess sollte abgeschlossen sein, bevor man ein Baugrundstück kauft.
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Ausarbeiten genehmigungsfähige Vorplanung
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Nachdem der Planungspartner festgelegt ist, kann dieser auf Basis der entwickelten Bau-Konzeption eine genehmigungsfähige Vorplanung erstellen. Im Gespräch mit der Baubehörde werden die zu berücksichtigenden Rahmenbedingungen genauestens abgeklärt. Sind Abstriche an der aufgestellten Planungskonzeption zu machen ? Sind Anderungen erforderlich und möglich ? Ist die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nicht gefährdet ? Im Idealfall kann auch dieser Prozess noch vor Unterzeichnung des Grundstücks-Kaufvertrages ablaufen.
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Festlegen Konstruktionsweisen, Baustoffe und Systeme
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Ist das Grundstück gekauft und sind die behördlichen Randbedingungen in der Vorplanung eingeflossen, ist es an der Zeit weitere Festlegungen, falls erforderlich unter Hinzuziehung weiterer Fachleute, zu treffen
- Fertig- oder Massivbauweise ?
- Sind statische Besonderheiten mit dem Statiker abzustimmen ?
- Konventionelle Bauweise oder Einsatz vorgefertigter Werkskomponenten (z.B. Decken) ?
- Einschalige oder mehrschalige Außenwände ?
- Art des Wandbaustoffes ?
- Art der Fassadengestaltung ?
- Auswahl des Heizungs-Energieträgers (Öl, Gas, Biomasse, Fernwärme, Strom, Solar) ?
- Art der Raumbeheizung ?
- Niedrigenergie- oder gar Passivhaus ?
- Art der Warmwasserversorgung ?
- Wassersparende Maßnahmen ?
- Ökologische Baumerkmale (z.B. Dachbegrünung, Holzbauweise)
- Einsatz ausschließlich ökologischer Baustoffe ? usw.
Alle diese Entscheidungen gehen teilweise gravierend in die Kosten ein und sind damit Vorbedingung für die nächsten Planungsschritte.
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Festlegung der Verfahrensweisen
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Wie soll das Projekt durchgeführt werden ? Soll ein Schlüsselfertigunternehmer eingesetzt werden ? Sollen alle Einzelgewerke separat beauftragt werden ? Welche Eigenleistungen sind in welchem Umfang geplant ? Wird ein Architekt mit dem kompletten HOAI-Leistungsbild beauftragt ? Kann mit Nachbarn gemeinsam in Bauherrengemeinschaft gebaut werden ? Welche Terminzwänge bestehen ? Wie werden die Kompetenzgrenzen zwischen Architekt und Bauherr festgelegt ? Welche Gewerke werden detailliert ausgeschrieben ? Wieviele Angebote sind jeweils einzuholen ?
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Zusammenstellung einer vorläufigen Kostenplanung
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Alle genannten Vorüberlegungen finden Eingang in die nun aufzustellende Kostenplanung. Die Kosten sollten so detailliert wie möglich auf die einzelnen Gewerke aufgeteilt werden. Bewegt sich diese Kostenplanung noch im Rahmen des verfügbaren Budgets ? Wenn nein, müssen Korrekturen an der Planung vorgenommen werden ? Können an einzelnen Stellen Kosten eingespart oder auf später verschoben werden ?
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Aufstellen der Bauantrags-Unterlagen
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Liegen die Kosten im geplanten Rahmen und sind alle Vorüberlegungen abgeschlossen, sollte ein Redaktionsschluss für wesentliche Planänderungen vereinbart werden. Der Architekt kann nun die Bauantragsunterlagen fertig machen und bei der Behörde einreichen. Je nach örtlich vorgefundener Situation muss nun die Baugenehmigung abgewartet werden oder nach einer bestimmten Frist ohne Behördeneinspruch kann theoretisch mit dem Bau begonnen werden. Besondere Auflagen der Baugenehmigung sind sorgfältig in die Planung einzuarbeiten.
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Ausarbeitung der Ausführungsplanung
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Der Architekt plant das gesamte Objekt im Detail durch und bindet in seine Planung die Arbeiten des Statiker (Tragwerk, Dachstuhl, Gründung), und der Heizungs-,
Elektro- und Sanitärplaner (Wärmebedarfsplanung, Schlitzplanung, Leitungstrassen) ein. Sind weitere Fachleute einzubinden ? Bestehen besondere Anforderungen an Schallschutz oder Brandschutz ? Ziel der Ausführungsplanung ist es, verbindliche Ausführungsangebote einholen zu können und dem später beauftragten Handwerker verbindliche Unterlagen für die Baustellenarbeiten an die Hand zu geben. Je detaillierter geplant wird, umso unwahrscheinlicher ist es, dass auf der Baustelle geändert werden muss.
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Ausschreibung der Hauptgewerke
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Liegt die Architektenplanung vor, kann dieser Leistungsverzeichnisse aufstellen. Hier werden die Menge und die Qualität der von Handwerker zu erbringenden Lieferungen und Leistungen im Einzelnen festlegt. Neben den feststehenden Einzelleistungen sollten auch Eventualpositionen für vielleicht erforderliche Leistungen angefragt werden. Wurden die Preise hierfür bereits ausgehandelt, gibt es später keinen Streit über die Angemessenheit nachträglich genannter Preise.
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Aufstellung eines Bau-Ablaufplanes
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Um in den Aufträgen an die verschiedenen Bau-Handwerker realistische Terminvorgaben aufnehmen zu können, ist es sinnvoll einen detaillierten Bau-Ablaufplan zu erstellen. Dieser Plan zeigt auf, wann welche Gewerke auszuführen sind, damit Folgegewerke nicht behindert werden. Die Abhängigkeiten zwischen den einzelnen Arbeitsschritten werden erkennbar und Engpässe treten zu Tage. Im Ablaufplan sind auch Ausfallzeiten (Ferien) und Eigenleistungszeiträume zu betrachten.
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Vergabe der Hauptgewerke
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Wenn die Angebote der Handwerker vorliegen, sind diese einer eingehenden Prüfung zu unterziehen. Sind die Angebote vergleichbar ? Sind alle Angebote vollständig ? Sind die Gesamtsummen richtig berechnet ? Gibt es qualitative Unterschiede ? Welche Erfahrungen gibt es mit den einzelnen Handwerkern ? Alle diese Fragen werden mit dem Architekten diskutiert und abschließend wird der in Summe aller Bewertungskriterien günstigste Anbieter mit den Arbeiten beauftragt.
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Baustellenvorbereitung
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Vor Beginn der Arbeiten ist die Baustelle zu organisieren. Üblicherweise muss das zukünftige Haus bzw. die Baugrube eingemessen werden. Hierzu ist ein Schnurgerüst erforderlich, das normalerweise der Rohbauunternehmer aufstellt. Dann muss die Baustelle gesichert werden, damit Dritte nicht zu Schaden kommen. Der Bauherr sollte eine Haftpflichtversicherung und eine Bauwesenversicherung abschließen. Die Kosten der Bauwesenversicherungen können auf die Unternehmer aufgeteilt werden. Schließlich sollte für das neue Gebäude eine Rohbauversicherung im Vorgriff auf die spätere Gebäudeversicherung abgeschlossen werden. Die Baustelle muss mit Wasser und Strom versorgt werden. Überschreitet der
Baustellenbetrieb gewisse Grenzen muss die Koordination für Sicherheit und Gesundheitsschutz delegiert werden - gegen Honorar üblicherweise an den bauleitenden Architekten.
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Laufende Qualitäts- und Kostenkontrolle
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Nach Beginn der Arbeiten ist es wichtig, den Fortgang der Arbeiten stetig zu kontrollieren. Der Bauherr und der Architekt sollten eine regelmäßige Präsenz zeigen und zwar während der Handwerker-Arbeitszeit. So können baustellenbedingte (Versorgung, Materiallieferungen) oder witterungsbedingte Probleme erkannt und möglicherweise Abhilfe geschaffen werden. Die Qualität der Arbeit kann, auch von hinzugezogenen Fachleuten, zeitnah kontrolliert und auftretende Mängel können umgehend gerügt werden. Abstimmungsprobleme zwischen Nachbar- und Folgegewerken bleiben nicht unentdeckt.
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Baumängel zeitnah beseitigen lassen
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Treten Baumängel auf, sollten diese schnellstmöglich beseitigt werden. Das vermeidet einerseits Probleme bei der Abnahme und den damit verbundenen Zahlungen. Andererseits werden Folgegewerke nicht über Gebühr an der Fortführung der Arbeiten an einem mangelhaften Bauteil gehindert.
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Förmliche Abnahme der Leistungen durchführen
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Verzichten Sie nie auf die förmliche Abnahme der Leistungen. Werden Gewerke durch Ingebrauchnahme (z.B. Weiterarbeit durch Folgehandwerker) stillschweigend abgenommen, ist das fast immer für die zügige Beseitigung der Mängel nachteilig. Bei der Abnahme mit fachkundiger Unterstützung werden Mängel auf den Punkt gebracht und dokumentiert. Damit ist normalerweise der Nachweis des Verursachers von vorneherein klar und durch das Abnahmeprotokoll anerkannt. Im Falle wesentlicher Mängel kann die Abnahme und damit die Schlusszahlung verweigert werden. Bei unwesentlichen Mängeln muss zwar abgenommen werden, von der Schlusszahlung kann aber der dreifache Betrag der voraussichtlichen Schadensbeseitigungssumme einbehalten werden.
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