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Das neugebaute Haus später verkaufen ?
Woran Sie unbedingt denken sollten !
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Lage, Lage, Lage
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Für den Verkauf einer Immobilie muß vor allen Dingen ein Kriterium stimmen - die Lage des Objektes.
Diese alte Makler-Weisheit bewahrheitet sich immer wieder. Die Lage eines Objektes bestimmt im
ganz entscheidenden Maß den erlösbaren Kaufpreis. Wenn man bedenkt, daß die Errichtungskosten eines
Hauses in Deutschland fast überall gleich sind, ist es schon beachtlich, daß der erlösbare Kaufpreis für
das gleiche Objekt um bis zu 100% schwanken kann.
So sind Immobilien in Köln beispielsweise deutlich
teurer als in Kleinstädten oder auf dem Land.
Das liegt natürlich daran, dass Köln als attraktive Wohngegend gilt, in der viele Menschen eine Arbeit
finden. Dadurch ist die Nachfrage für Häuser in Köln sehr hoch, was sich in den Preisen widerspiegelt.
Doch auch innerhalb der Städte variieren die Preise für Immobilien enorm. Es ist generell teurer, in
gehobenen Stadtteilen und in Zentrumsnähe zu wohnen, als in weniger beliebten Gegenden, die etwas
außerhalb liegen.
Interessant ist aber insbesondere, daß die
Mehrkosten für das Grundstück bei weitem nicht diesen Unterschiedsbetrag ausmachen.
Also : Wenn Sie Ihr Haus später verkaufen wollen, investieren Sie mehr Geld in eine gute bis sehr gute
Wohnlage - das zahlt sich später auf jeden Fall aus !
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Möglichst freistehend bauen
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Ein ebenfalls gravierender Einfluß auf den erlösbaren Kaufpreis kommt der
Bauweise des Hauses zu. Ein freistehendes Haus ist regelmäßig problemloser zu
verkaufen als eine Doppelhaushälfte oder gar ein Reihen-Eck- oder Mittelhaus.
Wenn Ihr Grundstück eine freistehende Bebauung zuläßt, zahlt sich dies beim
späteren Verkaufsansinnen aus. Bauen Sie lieber schmaler bei entsprechend größerer
Bautiefe. Ein Doppelhaus, welches die Grundstücksbreite selbstverständlich
viel effektiver nutzt, ist schwerer, d.h. nur mit Preisabschlag gegenüber einem
freistehenden Objekt zu verkaufen.
An diese mahnenden Worte bezüglich der Bauweise sollten Sie selbstverständlich auch denken, wenn es sich
nicht um einen Neubau, sondern einen Hauskauf handelt, also um eine so genannte gebrauchte Immobilie. In diesem
Fall können Sie zwar nicht mehr planen, allenfalls noch beim Innenleben des Hauses hier und da etwas verändern,
aber manchmal hat auch der Kauf eines bereits stehenden Hauses seine Vorteile. Es gibt zum Beispiel bereits eine
Infrastruktur, und Sie wissen, wie Ihre Nachbarschaft – zumindest baulich – aussieht.
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Äußere Optik muß stimmen
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Für die Verkaufbarkeit eines Hauses ist der erste, äußere Eindruck entscheidend.
Das Haus sollte Solidität ausstrahlen und möglichst die örtlich vorherrschenden
Bauweisen und Ausstattungsgewohnheiten berücksichtigen. So werden solide, neue
Häuser in den Gefilden nördlich von Hunsrück und Westerwald vorzugsweise
verklinkert. Südlich dieser Region wird eindeutig ein Außenputz bevorzugt.
Wohlgemerkt: Hier wird nicht von einem Haus gesprochen, das vorrangig Ihrem
persönlichen Architekturgeschmack entsprechen soll, sondern von einem Haus,
das sich gut verkaufen läßt. Gut verkaufbar heißt immer, daß eine große Anzahl
von Interessenten bereit sind, das Objekt zu erwerben.
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Spezielle persönliche Vorlieben und Extravaganzen vermeiden
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Hüten Sie sich davor, in einem für den späteren Verkauf vorgesehenen Neubau, Gelder in
Ausstattungsdetails zu investieren, die einer ganz persönlichen Vorliebe entspringen, z.B.
extravagante Architektur, ungewöhnliche Baumaterialien, Exotischer Garten, aufwendiger
Fitnessraum, Top-Fotolabor oder Tonstudio, Profi-Heimwerkstatt, Garage mit Hebebühne, aufwendige
Solaranlage, teurer exotischer Wintergarten. Wenn Sie nicht das Glück haben, den Käufer zu finden, der
genau diese Vorlieben teilt - und das ist eher unwahrscheinlich - werden Sie es schwer haben, diese
Investitionen vergütet zu bekommen.
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Keine Luxusmaterialien einsetzen
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Auch Luxus-Ausstattungen, wie z.B. vergoldete Sanitärarmaturen, massive Zimmertüren,
aufwendige Balkendecken, sehr teure Fliesen, verteuern ein Objekt ganz wesentlich.
Ein potentieller Käufer wird sich vielleicht insgeheim über diese Top-Ausstattung freuen,
Ihnen gegenüber jedoch betonen, daß er es garnicht besonders schön findet, überhaupt nicht
benötigt und dafür keinen höheren Preis zu zahlen bereit ist. Eins gilt nach wie vor:
Teuer ausgestattete Häuser außerhalb der absoluten Top-Lagen, sind nur sehr schlecht
bzw. nur unter Inkaufnahme großer, finanzieller Einbußen zu verkaufen..
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Keller vorsehen
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Allen Aufrufen zur Kosteneinsparung durch Weglassen des Kellergeschosses zum
Trotz : Häuser ohne Kellergeschoß lassen sich erheblich schwerer verkaufen als solche
mit Keller. Woran es liegt, ist schwer begründbar. Die allermeisten Häuser am Markt
besitzen einen Keller - ein fehlender Keller wird als Mangel angesehen.
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Gute Möblierbarkeit beachten
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Schneidern Sie ein später zu verkaufendes Objekt nicht auf Ihren ganz speziellen
Möbelbestand zu. Auch wenn Ihr Kleiderschrank heute nur 2,5 m breit ist, werden Sie bei
einem potentiellen Kaufinteressenten auf keinerlei Verständnis stoßen, wenn ein "normaler"
Kleiderschrank von 3 m Breite nicht aufzustellen ist. Das gleiche gilt natürlich auch für
Doppelbetten oder übliche Küchenblöcke. Möbelstücke normalen Ausmaßes, z.B. ein Klavier,
sollten auch ins Obergeschoß transportierbar sein, ohne einen Kran ordern oder das Dach
öffnen zu müssen.
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Kosten dokumentieren
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Richten Sie sich darauf ein, daß es bei einem späteren Hausverkauf sehr nützlich sein kann, die
beim Hausbau angefallenen Kosten nachweisen zu können. In Zeiten schlechter Konjunktur ist der
Verkäufer manchmal schon froh, das zu bekommen, was er selbst bezahlt hat. Bewahren Sie einfach Ihre
Kostennachweise fürs Finanzamt auf, oder drucken Sie sich übersichtliche Kostennachweise mit dem
BAUHERRENHELFER oder BIG aus.
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Planungsdokumentation bereithalten
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Es ist sicher hilfreich, wenn Sie einem potentiellen Kaufinteressenten die
Planungsakten des Gebäudes vorweisen können, wie z.B. Baugenehmigung mit Flächen- und
Kubaturberechnungen, Statikunterlagen, lnstallationspläne, Ausführungsplanung,
Wärmebedarfsberechnung, Wärmeschutznachweis. Der Käufer hat das Gefühl der
Transparenz - er kauft nicht die Katze im Sack. Eine wohlgeordnete Planungsakte
läßt vermuten, daß der Bauherr sich auch um die sonstigen Belange seines Bauvorhabens
(Wartung und Instandhaltung) gewissenhaft gekümmert hat. Ein großer Teil des Verkaufens
besteht aus Psychologie, also kümmern Sie sich frühzeitig um die Vollständigkeit
Ihrer Unterlagen.
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Mängelbeseitigung dokumentieren
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Sollten während einer Baumaßnahme Baumängel aufgetreten sein, ist es gut, wenn Sie
nachweisen können, daß diese Mängel beseitigt wurden. Wenn ein Objekt Ihnen bekannte
Mängel aufweist, dürfen Sie diese dem Käufer nicht arglistig verschweigen. Eine Klausel,
gekauft wie besehen, kann in einem späteren Rechtsstreit für ungültig erklärt werden. Ein
Haus wird hier nicht wie ein Auto behandelt.
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Guten Kontakt zur Nachbarschaft pflegen
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Ein geschickt vorgehender Immobilienkäufer wird immer versuchen, über das Gespräch
mit Ihren Grundstücksnachbarn an zusätzliche Informationen zu kommen. Neben Lärmsituation
und Infrastruktur sind dabei für ihn natürlich auch Besonderheiten des Grundstückes, des
Hauses und des nachbarschaftlichen Umfeldes interessant. Trifft einer Ihrer Interessenten
bei so einer Gelegenheit auf einen Nachbarn, der Ihnen nicht gut gesonnen ist, kann das
zum schlagartigen Erlöschen des Kaufinteresses führen. Wer kauft schon gerne ein Objekt
inmitten belasteter Nachbarschaftsverhältnisse.
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