Checklisten in baukosten.com : Grundstück suchen, prüfen, kaufen

Checkliste Baugrundstück suchen, prüfen und kaufen

Der Kauf eines guten Baugrundstückes gestaltet sich in aller Regel erheblich schwieriger als der Kauf einer fertigen Immobilie. Das Angebot hinkt der Nachfrage meistens hinterher. Gute Grundstücke werden immer teurer und sind meist schon verkauft, bevor sie in die gängigen Vertriebswege (Makler, Internet) gelangen.

Wer ein Grundstück kaufen will, tut gut daran, alle seine Anforderungen an das Grundstück bereits zu überlegen bevor ein konkretes Angebot vorliegt. Die Randbedingungen für den Grundstückskauf sind sozusagen vorsorglich und möglichst konkret , z.B. als Checkliste, anzustellen. Denn eins zeigt sich immer wieder : Erfährt man von einem zum Verkauf stehenden, guten Baugrundstück, heißt es, schnell zu handeln! Zeit, lange zu überlegen, bleibt meist nicht.

Grundstückssuche

Standortprofil entwickeln	Entwickeln Sie ein Standortprofil für das gesuchte Grundstück. Wo soll es liegen? Wie weit darf es von der Arbeitsstelle entfernt liegen? Welchen landschaftlichen Charakter soll es haben? Soll es eine sehr ruhige Lage sein? Welche Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Geschäfte, Anbindung) wird gewünscht? Welche Bebauung soll realisierbar sein? Muss das Grundstück freistehend bebaubar sein?
Kostenanalyse	Stellen Sie eine Kostenanalyse auf, welche den Kaufpreis des Grundstückes und die zukünftigen Fahrtkosten zur Arbeit enthält. Unterstellen Sie steigende Benzinkosten und bewerten Sie auch den zusätzlichen Zeitaufwand. Das preiswerte Grundstück auf dem Land ist oft gar nicht so preiswert.
Makler anfragen	Fragen Sie bei verschiedenen Maklern am gewünschten Standort an und äußern Sie Ihren Wunsch, ein Grundstück zu erwerben. Erteilen Sie als Käufer keinen Maklerauftrag. Stellen Sie aber vielleicht für den Erfolgsfall eine Erfolgsprämie über die übliche Maklergebühr hinaus in Aussicht.
Suchanzeige aufgeben	Geben Sie in den örtlichen Wochenblättern Suchanzeigen für das gewünschte Grundstück auf. Wenn Sie ein Grundstück für 80000 Euro suchen, schreiben Sie : Grundstück bis 120000 Euro von privat gesucht. Handeln können Sie nur, wenn auch genügend Angebote vorliegen.
Bevorzugte Standorte intensiv Vor-Ort erkunden	Haben Sie besonders favorisierte Standorte, erkunden Sie diese intensiv Vor-Ort. Erwandern Sie die Baugebiete und halten Sie Ausschau nach Baulücken. Machen Sie sich Notizen. Sprechen Sie Nachbarn von Baugrundstücken an und fragen Sie nach den Besitzern. Rufen Sie die Besitzer an und winken Sie mit Barzahlung. Fragen Sie z.B. in der Kneipe, dem Lebensmittelladen, beim Pfarramt oder im Rathaus nach Baugrundstücken, die zum Verkauf stehen. Die besten Baugrundstücke werden auf diese Weise schon verkauft, bevor es überhaupt zu Verkaufsinseraten kommt.

Grundstücksprüfung

Bebaubarkeit	Von entscheidender Bedeutung für die wirtschaftliche Nutzung eines Baugrundstückes ist seine Bebaubarkeit . Es ist sehr wichtig, daß Sie im Vorfeld hierzu klare Vorstellungen entwickelt haben. Es hat schon manchen Bauherren gereut, wenn er in der Hektik der Grundstücks-Kaufverhandlungen hier Kompromisse eingeht, die eigentlich nicht vertretbar sind. Wer immer von einem freistehenden Haus träumte, sollte nicht plötzlich ein Reihenhausgrundstück kaufen, weil es als ganz besonderes Schnäppchen erscheint.
Baubehörde	Fahren Sie zur Baubehörde und befragen Sie den zuständigen Sachbearbeiter zum Bebauungsplan (Bauflucht, Dachvorgaben, GRZ, GFZ usw.), zu Besonderheiten in der Bebaubarkeit (geschlossen, offen, reines oder allgemeines Wohngebiet, zulässige Bebauung unbebauter Nachbargrundstücke) und zu erwartenden Nebenbestimmungen in der Baugenehmigung (Erschließungskosten, Besonderheiten der Entwässerung, Stellplätze, Ablösen usw.). Schauen Sie auch in den Gebietsentwicklungsplan der Behörde. Vielleicht sind zukünftig gravierende Änderungen im Umfeld (z.B. neue Straßen) geplant.
Nachbarn befragen zu Auffälligkeiten	Befragen Sie die direkten Nachbarn nach Besonderheiten beim ehemaligen Hausbau. Gab es Probleme mit dem Baugrund (Tragfähigkeit, besondere Fundamente, Setzrisse, Grundwasser, Vorbebauung, ehemalige Gewerbeansiedlung usw.). Wenn hier nicht die Aussage kommt, dass alles total unproblematisch war (Kiesgrund, wasserdurchlässiger, gewachsener Boden), sollten Sie auf eine Baugrunduntersuchung auf gar keinen Fall verzichten.
Störfaktoren abchecken	Wenn Sie später keine Überraschungen erleben wollen, sollten Sie potentielle Störeinflüsse genau untersuchen. Störungen rühren aus vorhandenen oder zukünftigen Emmissionsquellen (Lärm, Schmutz, Geruch, Umweltgifte) her. Wenn es Landwirtschaft gibt, könnten Sie diese später als störend empfinden (Lärm, Geruch). Ein Gewerbebetrieb in der Nachbarschaft kann viel Lärm und Verkehr verursachen (morgens inspizieren!). Andere potentiell störende Einrichtungen sind z.B. Kläranlagen, Tierheime oder Hundezüchter, Modellflugplätze, Sportanlagen, in Hörweite gelegene Bundesstraßen oder Autobahnen (Windrichtung beachten), Sendeanlagen.
Nachbarschaftliches Umfeld erkunden	Besuchen Sie die direkte Nachbarschaft und hören Sie sich um, wie die nachbarschaftlichen Verhältnisse sind. Gibt es eine gute Nachbarschaft oder gibt es ständig Streit und Zank. Ist der direkte Nachbar vielleicht ein notorischer Nörgler. Wenn Sie das Haus selber nutzen wollen, unterschätzen Sie diese Problematik nicht. Schon manches Haus wurde aus diesem Grund am Ende weit unter Preis verkauft.

Grundstückskauf

Grundbuchauszug	Vor dem Grundstückskauf sollten Sie das Grundbuch einsehen. Nur so können Sie sichergehen, dass keine Lasten in den Abteilungen II und III eingetragen sind, die evt. die Beleihung durch ein Kreditinstitut für Ihre spätere Baufinanzierung behindern könnten.
Guten Preis aushandeln	Verhandeln Sie hart beim Kaufpreis. Halten Sie Ausschau nach Gegebenheiten, die als qualitäts- und damit wertmindernde Faktoren ins Feld geführt werden könnten (s. Störfaktoren). Geben Sie nicht zu erkennen, wenn Sie der Meinung sind, das ultimative Baugrundstück gefunden zu haben. Zeigen Sie keine Begeisterung. Erkunden Sie, wie sich der vielleicht vom Verkäufer beauftragte Makler dem Wunsch nach einer Kaufpreissenkung gegenüber verhält. Steht der dem Ansinnen offen gegenüber, hat er vielleicht Schwierigkeiten, das Grundstück zu verkaufen. Das wäre dann die Chance für Preisnachlässe.
Notarvertrag	Lassen Sie den Verkäufer den Notar beauftragen. Sollte etwas schief gehen, ist er dem Notar gegenüber verpflichtet. Lassen Sie sich den Entwurf des notariellen Kaufvertrags vor Beurkundung zusenden. Beauftragen Sie einen Anwalt Ihres Vertrauens mit der Prüfung.
Kostenteilung des Notarvertrages	Stellen Sie beim Beurkundungstermin ruhig die Frage, ob die Kosten für den Notarvertrag nicht halbiert werden sollten. Zieren Sie sich, die Kosten alleine zu übernehmen. Vielleicht springt der Verkäufer, um endlich zum Abschluß zu kommen, in dieser finalen Geschäftsrunde auf Ihren Wunsch nach Kostenteilung an. Dann haben Sie ein paar hundert Mark Notarkosten gespart.
Zahlungsvoraussetzungen	Gezahlt werden sollte erst, wenn die Voraussetzungen zur Auflassung gegeben sind. Oft hat die Stadt oder Gemeinde ein Vorkaufsrecht und muss vor Eintragung einer Auflassungsvormerkung hierauf schriftlich verzichten. Die Kosten für ein Notaranderkonto können eingespart werden, wenn der Käufer nach Aufforderung durch den Notar den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweist.