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Welches Darlehen ist das richtige ?

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten eine Baumaßnahme zu finanzieren. Um hier das Optimum zu erreichen, muß die individuelle Situation beleuchtet werden. Wer baut welches Objekt für welchen Nutzungszweck ? Diese Fragen müssen in die Auswahl des richtigen Darlehens eingehen. Darlehen von der Geschäftsbank Die klassische Baufinanzierung läuft in sehr vielen Fällen mit der eigenen Hausbank. Man hat ein langjährig gewachsenes Vertrauen zu seiner Bank und die Bank kennt einen selbst. Die Bank hat ein Gefühl dafür welcher Kunde sich was finanziell zumuten kann oder es besser bleiben lassen sollte. Nach der Einholung von anderen Finanzierungsangeboten und einem intensiven Verhandeln mit dem Filialleiter oder Kreditsachbearbeiter der Bank wird man oft feststellen, daß die eigene Bank recht günstig mit den Zinskonditionen liegt. Dies ist darauf zurückzuführen, daß die Bank auch dem Kunden gegenüber Vertrauen mitbringt - Bonität vorausgesetzt - und die Geschäftsbeziehung zum Kunden natürlich gerne beibehalten oder gar ausbauen möchte. Darlehen von der Hypothekenbank Bei der Hypcthekenbank ist man ein anonymer Kunde. Vorteilhaft bei der Hypothekenbank ist das große Geschäftsvolumen für überregional finanzierte Bauvorhaben. Dieses große Geschäftsvolumen ermöglicht oft relativ günstige Zinskonditionen. Die Abwicklung der Geschäftsbeziehung läuft entweder über die eigene Hausbank oder auf rein schriftlichem Wege ab. Darlehen von der Lebensversicherung Insbesondere für die Finanzierung vermieteter Objekte bietet sich die Finanzierung des Objektes über eine Kapital-Lebensversicherung an. Vorteilhaft ist hier, daß die Tilgung des Darlehens erst am Ende der Laufzeit über die parallel angesparte Lebensversicherung erfolgt. Während der gesamten Laufzeit des Darlehens sind die Zinsen im Gegensatz zum Annuitätendarlehen gleich hoch und wirken sich gleichbleibend steuermindernd aus. Tilgungsbeiträge fallen nicht an. Nachteilig sind die relativ hohen Kosten der die Versicherung, wenngleich hiermit auch eine Absicherung der Angehörigen verbunden ist. Nachteilig ist auch, daß man nach der Zinsbindungsfrist nicht so ohne weiteres den Darlehensgeber wechseln kann (Umschuldung). Bauspardarlehen Das Bauspardarlehen ist ein weiteres klassisches Instrument zur Baufinanzierung. Nach einer relativ langen Ansparphase (meistens 40 % der Vertragssumme) wird das Bauspardarlehen zugeteilt. Mit sehr hohen Tilgungsraten (z.B. 7 %) wird das Darlehen dann in relativ kurzer Zeit abgetragen. Vorteilhaft sind die sehr niedrigen festen Zinsen (4 - 5 %), die insbesondere in Hochzinsphasen eine Finanzierung wohltuend entlasten können. Zusmmangefaßt kann man sagen, daß man wenig Zinsen zahlt und das Darlehen schnell los ist. Dies erkauft man aber mit relativ langer Ansparphase bis zur Zuteilung (bis zu 10 Jahre) und sehr hohem monatlichen Kapitaldienst, mit überwiegendem Tilgungsanteil. Für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie ist der Bausparvertrag normalerweise nicht geeignet. Arbeitgeberdarlehen Zu den besonders günstigen Darlehen zählen die Arbeitgeberdarlehen. Der Arbeitgeber verfolgt mit der Gewährung von Baudarlehen mehrere Ziele. Der Mitarbeiter soll in Betriebsnähe seßhaft werden und damit seine Bereitschaft, den Arbeitgeber zu wechseln, sinken. Durch die Rückzahlungspflicht des Darlehens bei Abkehr und zumeist sehr günstigen Konditionen soll der Arbeitnehmer zusätzlich gebunden werden. Wenn diese Motivation des Arbeitgebers für den Arbeitnehmer kein Problem darstellt und sonst keine unvorteilhaften Verpflichtungen eingegangen werden müssen, sollte er die zumeist günstigen Konditionen des Arbeitgeberdarlehens ruhig in Anspruch nehmen. Wenn der gewährte Zinssatz sehr niedrig liegt, kann das Finanzamt unter Umständen die Versteuerung des Zinsvorteils verlangen. Das Arbeitgeberdarlehen wird normalerweise auch über eine Grundschuld abgesichert, aber zumeist nur nachrangig (3. oder 4. Rangstelle). Achten Sie darauf, daß Sie nachrangige Einträge erst dann beurkunden lassen, wenn die vorrangigen Darlehen (1. und 2. Hypothek) eingetragen sind. Sonst laufen Sie Gefahr, eine Rangabtretung des bereits eingetragenen Kreditgebers beibringen zu müssen, was wieder unnötige Kosten verursacht. Verwandtendarlehen In die gleiche Kategorie wie das Arbeitgeberdarlehen gehört das Verwandtendarlehen. Auch hier handelt es sich um ein Darlehen entweder mit besonders günstigen Konditionen oder aber mit einem geringeren Anspruch an die dingliche Absicherung. So könnte es z.B. sinnvoll sein, wenn eine Maßnahme zu einem großen Anteil fremdfinanziert wird (>70%), den Kreditanteil, der den eingeräumten Beleihungsrahmen des Haupt-Kreditgebers übersteigt, mit einem nachrangig oder vielleicht auch garnicht eingetragenen Verwandtendarlehen zu bestreiten. Wenn das Verwandtendarlehen dem "sogenannten" Fremdvergleich standhält, können die gezahlten Zinsen auch steuerlich geltend gemacht werden (vermietete Objekte). Hierzu muß das Darlehen in seiner vertraglichen Ausgestaltung dem entsprechen, was in Verträgen zwischen Fremden üblich ist. Die Rückzahlung muß z.B. ausreichend abgesichert sein. Es kommt aber insbesondere darauf an, daß der Vertrag auch entsprechend abgewickelt wird, z.B. ist nachzuweisen, daß die Zinsen tatsächlich und regelmäßig gezahlt wurden. Öffentliche Darlehen Am besten ganz zu Beginn aller Finanzierungsüberlegungen sollte eingehend geprüft werden, ob ein Anspruch auf öffentliche Förderung des Objekts besteht. Über die weithin bekannte steuerliche Förderung gibt es immer wieder Fördertöpfe des Bundes oder der Länder, aus denen Zuschüsse oder aber öffentliche Darlehen bestritten werden, z.B. sozialer Wohnungsbau, Bergarbeiter-Wohungsbau usw. Da diese Darlehen mit extrem niedrigen Zinsen und nachrangiger Absicherung vergeben werden, sind diese natürlich ganz besonders interessant, um Finanzierungslücken zu schließen. Prüfen Sie also genau, ob Sie die Anspruchsvoraussetzungen für ein derartiges öffentlich gefördertes Darlehen erfüllen.

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Es gibt verschiedene Möglichkeiten eine Baumaßnahme zu finanzieren. Um hier das Optimum zu erreichen, muß die individuelle Situation beleuchtet werden. Wer baut welches Objekt für welchen Nutzungszweck ? Diese Fragen müssen in die Auswahl des richtigen Darlehens eingehen.

Darlehen von der Geschäftsbank

Die klassische Baufinanzierung läuft in sehr vielen Fällen mit der eigenen Hausbank. Man hat ein langjährig gewachsenes Vertrauen zu seiner Bank und die Bank kennt einen selbst. Die Bank hat ein Gefühl dafür welcher Kunde sich was finanziell zumuten kann oder es besser bleiben lassen sollte. Nach der Einholung von anderen Finanzierungsangeboten und einem intensiven Verhandeln mit dem Filialleiter oder Kreditsachbearbeiter der Bank wird man oft feststellen, daß die eigene Bank recht günstig mit den Zinskonditionen liegt. Dies ist darauf zurückzuführen, daß die Bank auch dem Kunden gegenüber Vertrauen mitbringt - Bonität vorausgesetzt - und die Geschäftsbeziehung zum Kunden natürlich gerne beibehalten oder gar ausbauen möchte.

Darlehen von der Hypothekenbank

Bei der Hypcthekenbank ist man ein anonymer Kunde. Vorteilhaft bei der Hypothekenbank ist das große Geschäftsvolumen für überregional finanzierte Bauvorhaben. Dieses große Geschäftsvolumen ermöglicht oft relativ günstige Zinskonditionen. Die Abwicklung der Geschäftsbeziehung läuft entweder über die eigene Hausbank oder auf rein schriftlichem Wege ab.

Darlehen von der Lebensversicherung

Insbesondere für die Finanzierung vermieteter Objekte bietet sich die Finanzierung des Objektes über eine Kapital-Lebensversicherung an. Vorteilhaft ist hier, daß die Tilgung des Darlehens erst am Ende der Laufzeit über die parallel angesparte Lebensversicherung erfolgt. Während der gesamten Laufzeit des Darlehens sind die Zinsen im Gegensatz zum Annuitätendarlehen gleich hoch und wirken sich gleichbleibend steuermindernd aus. Tilgungsbeiträge fallen nicht an.

Nachteilig sind die relativ hohen Kosten der die Versicherung, wenngleich hiermit auch eine Absicherung der Angehörigen verbunden ist. Nachteilig ist auch, daß man nach der Zinsbindungsfrist nicht so ohne weiteres den Darlehensgeber wechseln kann (Umschuldung).

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen ist ein weiteres klassisches Instrument zur Baufinanzierung. Nach einer relativ langen Ansparphase (meistens 40 % der Vertragssumme) wird das Bauspardarlehen zugeteilt. Mit sehr hohen Tilgungsraten (z.B. 7 %) wird das Darlehen dann in relativ kurzer Zeit abgetragen. Vorteilhaft sind die sehr niedrigen festen Zinsen (4 - 5 %), die insbesondere in Hochzinsphasen eine Finanzierung wohltuend entlasten können. Zusmmangefaßt kann man sagen, daß man wenig Zinsen zahlt und das Darlehen schnell los ist. Dies erkauft man aber mit relativ langer Ansparphase bis zur Zuteilung (bis zu 10 Jahre) und sehr hohem monatlichen Kapitaldienst, mit überwiegendem Tilgungsanteil. Für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie ist der Bausparvertrag normalerweise nicht geeignet.

Arbeitgeberdarlehen

Zu den besonders günstigen Darlehen zählen die Arbeitgeberdarlehen. Der Arbeitgeber verfolgt mit der Gewährung von Baudarlehen mehrere Ziele. Der Mitarbeiter soll in Betriebsnähe seßhaft werden und damit seine Bereitschaft, den Arbeitgeber zu wechseln, sinken. Durch die Rückzahlungspflicht des Darlehens bei Abkehr und zumeist sehr günstigen Konditionen soll der Arbeitnehmer zusätzlich gebunden werden. Wenn diese Motivation des Arbeitgebers für den Arbeitnehmer kein Problem darstellt und sonst keine unvorteilhaften Verpflichtungen eingegangen werden müssen, sollte er die zumeist günstigen Konditionen des Arbeitgeberdarlehens ruhig in Anspruch nehmen. Wenn der gewährte Zinssatz sehr niedrig liegt, kann das Finanzamt unter Umständen die Versteuerung des Zinsvorteils verlangen.

Das Arbeitgeberdarlehen wird normalerweise auch über eine Grundschuld abgesichert, aber zumeist nur nachrangig (3. oder 4. Rangstelle). Achten Sie darauf, daß Sie nachrangige Einträge erst dann beurkunden lassen, wenn die vorrangigen Darlehen (1. und 2. Hypothek) eingetragen sind. Sonst laufen Sie Gefahr, eine Rangabtretung des bereits eingetragenen Kreditgebers beibringen zu müssen, was wieder unnötige Kosten verursacht.

Verwandtendarlehen

In die gleiche Kategorie wie das Arbeitgeberdarlehen gehört das Verwandtendarlehen. Auch hier handelt es sich um ein Darlehen entweder mit besonders günstigen Konditionen oder aber mit einem geringeren Anspruch an die dingliche Absicherung. So könnte es z.B. sinnvoll sein, wenn eine Maßnahme zu einem großen Anteil fremdfinanziert wird (>70%), den Kreditanteil, der den eingeräumten Beleihungsrahmen des Haupt-Kreditgebers übersteigt, mit einem nachrangig oder vielleicht auch garnicht eingetragenen Verwandtendarlehen zu bestreiten.

Wenn das Verwandtendarlehen dem "sogenannten" Fremdvergleich standhält, können die gezahlten Zinsen auch steuerlich geltend gemacht werden (vermietete Objekte). Hierzu muß das Darlehen in seiner vertraglichen Ausgestaltung dem entsprechen, was in Verträgen zwischen Fremden üblich ist. Die Rückzahlung muß z.B. ausreichend abgesichert sein. Es kommt aber insbesondere darauf an, daß der Vertrag auch entsprechend abgewickelt wird, z.B. ist nachzuweisen, daß die Zinsen tatsächlich und regelmäßig gezahlt wurden.

Öffentliche Darlehen

Am besten ganz zu Beginn aller Finanzierungsüberlegungen sollte eingehend geprüft werden, ob ein Anspruch auf öffentliche Förderung des Objekts besteht. Über die weithin bekannte steuerliche Förderung gibt es immer wieder Fördertöpfe des Bundes oder der Länder, aus denen Zuschüsse oder aber öffentliche Darlehen bestritten werden, z.B. sozialer Wohnungsbau, Bergarbeiter-Wohungsbau usw. Da diese Darlehen mit extrem niedrigen Zinsen und nachrangiger Absicherung vergeben werden, sind diese natürlich ganz besonders interessant, um Finanzierungslücken zu schließen. Prüfen Sie also genau, ob Sie die Anspruchsvoraussetzungen für ein derartiges öffentlich gefördertes Darlehen erfüllen.