Miethaus als klassisches Rentenhaus: Mietreinertrag als Zusatzrente
Vor allem mittelständische Gewerbetreibende und Freiberufler entschieden sich
früher für ein Miethaus, das spätestens im Ruhestand entschuldet war und dann
für eine Zusatzrente in Höhe des laufenden Mietreinertrages sorgte.
Noch heute spricht man daher zu Recht vom Rentenhaus. Die Bezeichnung Zinshaus
führt eher in die Irre, da schwankende Mieterträge eben nicht mit festen Zinsen
zu vergleichen sind.
Angesichts hoher Investitionssummen für Miethäuser bleibt ein Rentenhaus selbst
für gutverdienende Angestellte meist nur ein Traum. Viele schrecken vor einem
Miethaus als private Altersvorsorge auch zurück, weil sie erheblichen Zeitaufwand
und Ärger befürchten. Die laufende Instandhaltung und Verwaltung eines Miethauses
kostet Zeit, und der Umgang mit Mietern bereitet zuweilen auch erheblichen Ärger.
Wer sich dennoch für die Kapitalanlage in Miethäuser erwärmen kann, hat die
Wahl zwischen folgenden Objekten:
• Mietwohnhaus (Mehrfamilienhaus) als vermietete Wohnimmobilie
• Wohn- und Geschäftshaus als vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilie
• Geschäftshaus als vermietete Gewerbeimmobihe.
Darüber hinaus gibt es gemischt genutzte Immobilien mit einer Kombination aus
Selbstnutzung und Vermietung. Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus bewohnen Sie
die Erdgeschoßwohnung selbst, während Sie die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoß
vermieten. Liegt ein echtes Zweifamilienhaus vor, werden Sie in der Regel die
größere Wohnung selbst nutzen und die kleinere Wohnung vermieten.
Auch bei einem Wohn- und Geschäftshaus können Sie Selbstnutzung und Vermietung
kombinieren. Wird ein Teil selbst genutzt, ein Teil als Wohnung und ein Teil als
Geschäft vermietet, liegt sogar eine Dreifach-Nutzung vor.
Dazu ein eigenes Beispiel: Das von meinem verstorbenen Vater im Jahr 1956 gebaute
Wohn- und Geschäftshaus in Olpe (Biggesee) mit einer Wohn- und Nutzfläche von rund
250 qm teilte sich bis Ende 1996 auf in das gewerblich genutzte Erdgeschoß mit
100 qm Nutzfläche, die von meiner Mutter selbstgenutzte Wohnung im Obergeschoß
mit 90 qm Wohnfläche und eine vermietete Dachgeschoßwohnung mit 60 qm Wohnfläche.
Die monatliche Nettokaltmiete für die vermietete Fläche von 160 qm lag bei nur
1200 DM. Hiervon gingen nicht umlagefähige Instandhaltungskosten in Höhe von
geschätzten 200 DM pro Monat ab.
Der Mietreinertrag betrug also monatlich 1000 DM oder jährlich 12 000 DM. Da das
Haus schuldenfrei war, konnte meine Mutter mit einer Zusatzrente in dieser Höhe
rechnen.
Infolge des Überwechselns meiner Mutter in ein Seniorenhaus erfolgte ab 1997 eine
Umnutzung des Wohn- und Geschäftshauses. Nach Wohnungsauflösung vermiete ich die
Wohnung im Obergeschoß für 800 DM einschließlich Garage. Vom Laden im Erdgeschoß
ließ ich ein Appartement von 40 qm abtrennen, das ich für Wochenendbesuche selbst
nutze. Die Mieteinnahmen für die restliche Ladenfläche und die Dachgeschoßwohnung
belaufen sich auf 900 DM.
Insgesamt bringt mir das umgenutzte Haus als neuem Vermieter monatliche
Nettokaltmieten in Höhe von 1700 DM ein bei einer vermieteten Wohn- und
Nutzfläche von 210 qm. Bei kalkulierten Instandhaltungskosten von 250 DM
im Monatsdurchschnitt verbleibt mir ein Mietreinertrag von monatlich 1450 DM
oder jährlich gut 17 000 DM. Zins- und Tilgungsbeträge fallen nicht an.
Da das Wohn- und Nießbrauchsrecht meiner Mutter in eine lebeuslange
Versorgungsleistung von monatlich 2000 DM zu ihren Gunsten umgewandelt wurde,
zahle ich zur Zeit mehr, als ich an Mieten abzüglich laufender
Instandhaltungskosten einnehme. Solange meine Mutter lebt, schieße ich
also gut 500 DM im Monat zu.
Das elterliche Wohn- und Geschäftshaus wird somit zu meiner eigenen privaten
Altersvorsorge. Die monatliche Versorgungsleistung von 2000 DM fällt erst mit
dem Ableben meiner Mutter weg. Ich hoffe, daß dieser Zeitpunkt noch möglichst
weit entfernt ist.
Mir ist natürlich klar, daß ich mit diesen sehr persönlichen Schilderungen ein
Tabu breche. Wer berichtet schon in der Öffentlichkeit über das Verschenken oder
Vererben von Immobilien? Zur privaten Altersvorsorge im weitesten Sinne gehört
nach meiner Ansicht aber auch die Frage, wie vorhandenes Grundvermögen auf die
nächste Generation übertragen werden soll.
Mit der Schilderung meines persönlichen Falles möchte ich vor allem verdeutlichen,
daß eine Übertragung von Haus und Wohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge
durchaus Sinn macht, und zwar für beide Seiten. Selbstverständlich sollte sich
nicht die eine Seite (zum Beispiel der Beschenkte) auf Kosten der anderen Seite
bereichern.
Wenn Sie ein schuldenfreies Miethaus erben oder geschenkt bekommen, werden Sie
zwar in aller Regel eine Zusatzrente in Höhe des Überschusses der Mieteinnahmen
über die laufenden Bewirtschaftungskosten erzielen. Liegt jedoch ein Renovierungs-
und Reparaturstau vor, kann es Ihnen passieren, daß die Kosten für notwendige
Instandsetzungen und -haltungen erst nach geraumer Zeit durch die laufenden
Mieteinnahmen wieder ausgeglichen werden.
Selbstverständlich können Sie Ihr Miethaus - ob gebaut, gekauft oder geerbt -
auch verkaufen und den Veräußerungserlös abzüglich eventueller Restschulden für
den Aufbau oder die Sicherung Ihrer privaten Altersvorsorge verwenden.
Sofern Sie den Vermögensüberschuß zinsbringend anlegen, verwandeln Sie die aus
Mietreinerträgen stammende Immobilienrente praktisch in eine Zinsrente. Das
Rentenhaus haben Sie abgelöst durch eine Zinsanlage. Ob sich das auf Dauer
wirtschaftlich lohnt, steht auf einem anderen Blatt.
Zum Schluß stellt sich daher wieder einmal die Frage: Miethaus oder Zinspapier ?
Es hängt von Ihren persönlichen Erwartungen hinsichtlich Sicherheit und Rendite
ab, ob Sie der vermieteten Immobilie oder der Anlage in festverzinslichen
Wertpapieren den Vorzug geben. Auf die plakative Empfehlung »Grundbuch statt
Sparbuch« sollten Sie nicht vertrauen.
Die Angst um die zu niedrigen Renten sowie um einen schwachen Euro werden
wahrscheinlich spätestens zur Jahrtausendwende eine neue Flucht in die
Sachwerte (vorzugsweise Immobilien) auslösen. Angst ist aber ein schlechter
Ratgeber. Fallen Sie daher nicht auf Anbieter und Vermittler herein, die das
Geschäft mit der Angst betreiben, sondern bewahren Sie bei Ihren
Immobilienplanungen immer einen kühlen Kopf.
