Ermittlung des verfügbaren Einkommens

Ermitteln des Finanzierungsbedarfs

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Maßnahmenbeschreibung	Querinfos
Als weitere Voraussetzung für die detaillierte Abklärung der Baufinanzierung ist es erforderlich, den Finanzierungsbedarf mit ausreichender Genauigkeit zu ermitteln. Der Finanzierungsbedarf ist für die Bank die Grundlage der Überprüfung , ob der zu gewährende Kredit ausreichend abgesichert ist. Die Aufgabe der Bank ist es sicherzustellen, daß im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Kreditinstitut keinen finanziellen Schaden erleidet. Niemand - von unrühmlichen Vorgängen aus der Vergangenheit einmal abgesehen - bekommt einen Kredit aufgrund von Luftschlössern oder bloßer, schöner Worte. Die Bank trägt im Grundbuch, zumeist an erster Rangstelle, eine Hypothek oder eine Grundschuld ein, die ihr das Recht einräumt, das Grundstück in Haftung zu nehmen, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Dies geht bis zur erzwungenen Verwertung des Grundstückes und seiner Aufbauten. Dieser Vorgang ist die allseits bekannte Zwangsversteigerung. Wie jeder weiß, werden im Rahmen von Zwangsversteigerungen, aus der Sicht des Verkäufers, nur schlechte Preise erlöst. Aus diesem Grund wird - auch hier von außergewöhnlichen Fällen abgesehen - eine finanzierte Baumaßnahme nicht mit dem vollen Verkehrswert beliehen, sondern nur mit einem Sicherheitsabschlag. Diesen Sichetheitsabschlag beschreibt der sogenannte Beleihungsrahmen. Beträgt dieser z.B. 60 %, gewährt die Bank auf ein Neubauobjekt mit einem Verkehrswert nach Fertigstellung von 500000 DM einen maximalen Kredit von 300000 DM. Kommt es zur Zwangsversteigerung, kann die Bank relativ sicher sein, die 300000 DM für die Tilgung des Kredits + Zinsen als Verkaufspreis zu erlösen. Die für die Bank verbleibenden Restrisiken (hoher Beleihungsprozentsatz, Rangstelle der Absicherung im Grundbuch) bestimmen letztlich auch den gewährten Zinssatz. Je höher die Restrisiken der Bank, desto höher der zu zahlende Zinssatz. Aus dem Gesagten kann eins abgeleitet werden. Vermeiden Sie in jedem Fall eine Nachfinanzierung. Die Bank hat aufwendig geprüft, wie groß die eingegangenen Risiken bei Ihrer Baumaßnahmen zu veranschlagen sind und hat mit Ihnen die Kreditkonditionen verhandelt. Ergibt sich jetzt, z.B. weil die Baukosten überschritten wurden, die Erfordernis einer Erhöhung des Kreditbetrages, kommen für die Bank neue Unsicherheiten ins Spiel. Normalerweise erhalten Sie nicht einfach mehr Geld aus dem vereinbarten Kreditvertrag, sondern müssen ein zusätzliches Darlehen zu weitaus schlechteren Konditionen in Kauf nehmen. Die Bank weiß natürlich genau, daß Ihnen vielleicht das Wasser bis zum Hals steht und nützt das u.U. aus. Sie weiß genau, daß Sie keinen anderen Kreditgeber für die Nachfinanzierung finden und daß die Nebenkosten hierfür sehr hoch wären. Sie werden also wohl oder übel 1,5 oder 2 % mehr Zinsen zahlen müssen. Ja - so hart ist die Marktwirtschaft. Ganz schlimm wird es, wenn ein hoher Beleihungsrahmen (z.B. 80 %) durch die Nachfinanzierung überschritten wird Also folgende Faust-Regeln - Ermitteln Sie den voraussichtlichen Finanzbedarf möglichst genau mit Hilfe Ihres Architekten - Versuchen Sie im Zuge der Verhandlungen zu erreichen, daß man Ihnen einen möglichst hohen Beleihungsrahmen einräumt, vielleicht gesplittet in zwei Hypotheken (50 %, 80 %). Der Vorteil ist, daß Sie für den erstrangig abgesicherten Kredit geringere Zinsen zahlen. - Tragen Sie die Grundschuld mit einer Reserve (z.B. 10 %) gegenüber dem voraussichtlichen Finanzbedarf ein, das kostet nicht wesentlich mehr an Gebühren, und Zinsen zahlen Sie nur für die in Anspruch genommenen Kredite. Gegebenenfalls ist es sinnvoll den Betrag, der über die aufgenommene Kreditsumme hinausgeht, als sogenannte "Eigentümergrundschuld" eintragen zu lassen, die sie dann, wenn erforderlich, für die Erlangung eines weiteren Kredits abtreten können. - Schließen Sie für den zu erwartenden Finanzbedarf den Darlehensvertrag ab. - Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank vor dem Unterschreiben des Kreditvertrags, was genau geschieht, wenn die Baukosten z.B. um 10 % überschritten werden und legen Sie das in einem Besprechungsprotokoll nieder, welches unterschrieben wird. Auf der anderen Seite sollten Sie auch genau vereinbaren, was passiert und welche Zinsausfallentschädigung Sie zu zahlen haben, wenn Sie den beantragten Kreditbetrag nicht voll in Anspruch nehmen wollen. Es könnte ja sein, daß die Baukosten, vielleicht aufgrund einer konsequenten Kostenkontrolle, geringer ausfallen. Mit diesem Vorgehen vermeiden Sie, daß nachträglich eine eventuelle Zwangssituation bei Ihnen ausgenutzt wird. - Praktizieren Sie eine konsequente Kostenplanung und Kostenkontrolle an Ihrem Bauvorhaben, um die sehr unerfreuliche Nachfinanzierung zu vermeiden. Vielleicht gelingt es Ihnen sogar, die tatsächlichen Baukosten noch um ein paar Prozent zu senken. Das käme Ihrer finanzielle Situation der nächsten 20-30 Jahre sicher zugute. Beispiel (Gesamtkosten der Maßnahme 500 000 DM) Beleihungsrahmen 50 % für die erste Hypothek aushandeln Beleihungsrahmen 80 % (oder mehr?) für die zweite Hypothek aushandeln Grundschuld über 350 000 DM eintragen (70 % Beleihungsrahmen ausnutzen) Kredit über 320000 DM in Anspruch nehmen, davon 250000 DM zum Zinssatz X als erste, und 70000 DM zum Zinssatz Y als zweite Hypothek (Ausnutzung Beleihungsrahmen zu 64 %). Schriftliche Absprache, daß die zweite Hypothek bei Bedarf um 30000 DM zum Zinsatz Y, notfalls zum Zinssatz Z aufgestockt werden kann (erst dann Vollausnutzung 70 % Beleihungsrahmen). An dem Beispiel sehen Sie, daß sie möglichst 30-35 % der Bausumme in Form von Eigenkapital oder vergleichbaren Mitteln (nachrangige Darlehen, öffentliche Förderung) aufbringen sollten.

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Als weitere Voraussetzung für die detaillierte Abklärung der Baufinanzierung ist es erforderlich, den Finanzierungsbedarf mit ausreichender Genauigkeit zu ermitteln. Der Finanzierungsbedarf ist für die Bank die Grundlage der Überprüfung , ob der zu gewährende Kredit ausreichend abgesichert ist. Die Aufgabe der Bank ist es sicherzustellen, daß im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Kreditinstitut keinen finanziellen Schaden erleidet.

Niemand - von unrühmlichen Vorgängen aus der Vergangenheit einmal abgesehen - bekommt einen Kredit aufgrund von Luftschlössern oder bloßer, schöner Worte. Die Bank trägt im Grundbuch, zumeist an erster Rangstelle, eine Hypothek oder eine Grundschuld ein, die ihr das Recht einräumt, das Grundstück in Haftung zu nehmen, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Dies geht bis zur erzwungenen Verwertung des Grundstückes und seiner Aufbauten. Dieser Vorgang ist die allseits bekannte Zwangsversteigerung.

Wie jeder weiß, werden im Rahmen von Zwangsversteigerungen, aus der Sicht des Verkäufers, nur schlechte Preise erlöst. Aus diesem Grund wird - auch hier von außergewöhnlichen Fällen abgesehen - eine finanzierte Baumaßnahme nicht mit dem vollen Verkehrswert beliehen, sondern nur mit einem Sicherheitsabschlag. Diesen Sichetheitsabschlag beschreibt der sogenannte Beleihungsrahmen. Beträgt dieser z.B. 60 %, gewährt die Bank auf ein Neubauobjekt mit einem Verkehrswert nach Fertigstellung von 500000 DM einen maximalen Kredit von 300000 DM. Kommt es zur Zwangsversteigerung, kann die Bank relativ sicher sein, die 300000 DM für die Tilgung des Kredits + Zinsen als Verkaufspreis zu erlösen.

Die für die Bank verbleibenden Restrisiken (hoher Beleihungsprozentsatz, Rangstelle der Absicherung im Grundbuch) bestimmen letztlich auch den gewährten Zinssatz. Je höher die Restrisiken der Bank, desto höher der zu zahlende Zinssatz.

Aus dem Gesagten kann eins abgeleitet werden. Vermeiden Sie in jedem Fall eine Nachfinanzierung. Die Bank hat aufwendig geprüft, wie groß die eingegangenen Risiken bei Ihrer Baumaßnahmen zu veranschlagen sind und hat mit Ihnen die Kreditkonditionen verhandelt. Ergibt sich jetzt, z.B. weil die Baukosten überschritten wurden, die Erfordernis einer Erhöhung des Kreditbetrages, kommen für die Bank neue Unsicherheiten ins Spiel.

Normalerweise erhalten Sie nicht einfach mehr Geld aus dem vereinbarten Kreditvertrag, sondern müssen ein zusätzliches Darlehen zu weitaus schlechteren Konditionen in Kauf nehmen. Die Bank weiß natürlich genau, daß Ihnen vielleicht das Wasser bis zum Hals steht und nützt das u.U. aus. Sie weiß genau, daß Sie keinen anderen Kreditgeber für die Nachfinanzierung finden und daß die Nebenkosten hierfür sehr hoch wären. Sie werden also wohl oder übel 1,5 oder 2 % mehr Zinsen zahlen müssen. Ja - so hart ist die Marktwirtschaft. Ganz schlimm wird es, wenn ein hoher Beleihungsrahmen (z.B. 80 %) durch die Nachfinanzierung überschritten wird

Also folgende Faust-Regeln

- Ermitteln Sie den voraussichtlichen Finanzbedarf möglichst genau mit Hilfe Ihres Architekten

- Versuchen Sie im Zuge der Verhandlungen zu erreichen, daß man Ihnen einen möglichst hohen Beleihungsrahmen einräumt, vielleicht gesplittet in zwei Hypotheken (50 %, 80 %). Der Vorteil ist, daß Sie für den erstrangig abgesicherten Kredit geringere Zinsen zahlen.

- Tragen Sie die Grundschuld mit einer Reserve (z.B. 10 %) gegenüber dem voraussichtlichen Finanzbedarf ein, das kostet nicht wesentlich mehr an Gebühren, und Zinsen zahlen Sie nur für die in Anspruch genommenen Kredite. Gegebenenfalls ist es sinnvoll den Betrag, der über die aufgenommene Kreditsumme hinausgeht, als sogenannte "Eigentümergrundschuld" eintragen zu lassen, die sie dann, wenn erforderlich, für die Erlangung eines weiteren Kredits abtreten können.

- Schließen Sie für den zu erwartenden Finanzbedarf den Darlehensvertrag ab.

- Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank vor dem Unterschreiben des Kreditvertrags, was genau geschieht, wenn die Baukosten z.B. um 10 % überschritten werden und legen Sie das in einem Besprechungsprotokoll nieder, welches unterschrieben wird. Auf der anderen Seite sollten Sie auch genau vereinbaren, was passiert und welche Zinsausfallentschädigung Sie zu zahlen haben, wenn Sie den beantragten Kreditbetrag nicht voll in Anspruch nehmen wollen. Es könnte ja sein, daß die Baukosten, vielleicht aufgrund einer konsequenten Kostenkontrolle, geringer ausfallen. Mit diesem Vorgehen vermeiden Sie, daß nachträglich eine eventuelle Zwangssituation bei Ihnen ausgenutzt wird.

- Praktizieren Sie eine konsequente Kostenplanung und Kostenkontrolle an Ihrem Bauvorhaben, um die sehr unerfreuliche Nachfinanzierung zu vermeiden. Vielleicht gelingt es Ihnen sogar, die tatsächlichen Baukosten noch um ein paar Prozent zu senken. Das käme Ihrer finanzielle Situation der nächsten 20-30 Jahre sicher zugute.

Beispiel (Gesamtkosten der Maßnahme 500 000 DM)

Beleihungsrahmen 50 % für die erste Hypothek aushandeln

Beleihungsrahmen 80 % (oder mehr?) für die zweite Hypothek aushandeln

Grundschuld über 350 000 DM eintragen (70 % Beleihungsrahmen ausnutzen)

Kredit über 320000 DM in Anspruch nehmen, davon 250000 DM zum Zinssatz X als erste, und 70000 DM zum Zinssatz Y als zweite Hypothek (Ausnutzung Beleihungsrahmen zu 64 %).

Schriftliche Absprache, daß die zweite Hypothek bei Bedarf um 30000 DM zum Zinsatz Y, notfalls zum Zinssatz Z aufgestockt werden kann (erst dann Vollausnutzung 70 % Beleihungsrahmen).

An dem Beispiel sehen Sie, daß sie möglichst 30-35 % der Bausumme in Form von Eigenkapital oder vergleichbaren Mitteln (nachrangige Darlehen, öffentliche Förderung) aufbringen sollten.