Für 4 der 5 genannten Phasen gibt es gute Gründe, die Sorgfalt nicht der Schnelligkeit der Durchführung zu opfern. Eine sorgfältige und abgesicherte Entwurfs- und Genehmigungsplanung erleichtert die spätere Detailplanung und ist voraussetzung für einen reibungslosen Erhalt der Baugenehmigung. Eine sorgfältige Detailplanung erleichtert die Ausschreibung und Beauftragung der einzelnen Gewerke und ist damit der beste Schutz vor Änderungen und Kostenüberschreitungen.

Nur die eigentliche Genehmigungsphase, also der Zeitraum zwischen Einreichung der Bauvorlage (Genehmigungsantrag) und der behördlichen Erlaubnis zum Baubeginn, ist ein Zeitraum, der ein gewisses Zurückfahren der weiteren Planungsaktivitäten nach sich zieht. Solange die Baugenehmigung nicht vorliegt, besteht - je nach Situation - ein gewisses Restrisiko, dass am geplanten Haus aufgrund behördlicher Auflagen noch Änderungen vorzunehmen sind. Das gilt insbesondere dann, wenn die genehmigungstechnischen Randbedingungen (GRZ, GFZ, Geschossigkeit, Grenzabstände, Sonderdachformen usw.) in Ermangelung eines Bebauungsplans nicht klar geregelt sind bzw. in der Planung ausgereizt wurden. Wollen Sie Kosten aufgrund vergeblicher Leistungen umgehen, vermeiden Sie es, mit der Detailplanung zu beginnen und weitere Fachplaner (z.B. HKL) zu beauftragen.

Wer heute im Rahmen eines rechtskräftigen Bebauungsplans baut, braucht in der Regel - wenn das neue Objekt gewisse Randbedingungen (z.B. geringe Höhe) einhält - nur noch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren zu durchlaufen. Hierbei verzichtet die Baubehörde u.a. auf die bautechnische Prüfung. Diese obliegt den vom Bauherren beauftragten vorlageberechtigten Fachleuten. Die volle Verantwortung für die Einhaltung der baugesetzlichen Vorschriften liegt beim Bauherren. Nachteilig ist, dass er nicht mehr, wie beim normalen Genehmigungsverfahren, das "Gütesiegel" der Behörde bekommt, dass sein Vorhaben die Vorschriften einhält. Vorteilhaft ist wiederum, dass mit dem Bau begonnen werden kann, wenn innerhalb vier Wochen nach Einreichen der Bauvorlage kein Einspruch der Baubehörde erfolgte. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Bauamt, da diese Frist unterschiedlich gehandhabt wird.

Beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist der Zeitfaktor nicht mehr entscheidend, wenn eine vollständige Bauvorlage eingereicht wird und die Vorgaben des Bebauungsplans akribisch eingehalten werden. Aber in allen anderen Fällen kann die Baugenehmigung unter Umständen mehrere Monate auf sich warten lassen.

Mit der Brechstange geht hier garnichts. Ein paar Dinge sollten Sie aber berücksichtigen :