Kostenüberschreitung am Bau

Kostenüberschreitung am Bau - muß das sein ?

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Wer hat noch nicht davon gehört ? Die veranschlagten Baukosten des Eigenheimes wurden erheblich überschritten, die Nachfinanzierung war für den Bauherren nicht mehr zu tragen. Das traurige Ende : Der Neubau muß zwangsversteigert werden. Solche Kostenüberschreitungen lassen sich weitgehend vermeiden. Notwendig ist allerdings Disziplin und eine konsequente Kostenplanung. Dafür gibt es im Zeitalter des PC natürlich intelligente Software. Notverkäufe soeben fertiggestellter Neubauten häufen sich besonders in Zeiten hoher Hypothekenzinsen. Die unheilvolle Entwicklung ist fast immer vergleichbar: Durch ehrgeizige Objektplanung wird die finanzielle Belastbarkeit des Bauherren bis an die Grenze des Machbaren ausgereizt. Eine dann folgende Verteuerung des Bauvorhabens bringt schnell das vorzeitige Ende. Diese Verteuerungen werden durch Zusatz- oder Änderungswünsche, durch allgemeine Preissteigerungen, aber auch durch schlichte Fehlkalkulationen verursacht. Ein Faktum steht von vorneherein fest : Leidtragender ist immer der Bauherr. Scheinbar ist es ein Naturgesetz, daß Bauvorhaben am Ende teurer werden als am Anfang geplant. Warum ist das so, und kann man dagegen überhaupt etwas tun ? Glaubt man den Banken, dann müßte man den zweiten Teil der Frage verneinen. Die obligatorische Empfehlung der Finanzhäuser : 10-15% Reserve in die Finanzierung einplanen. Was bedeutet das für den Bauherren ? Dazu ein Beispiel : Bauherr A. ist in der Lage, ein Einfamilienhaus mit einem Gesamt-Finanzvolumen von 500000 DM zu finanzieren. Auf das Grundstück entfallen hiervon 150000 DM. Für Nebenkosten, wie Gebühren, Planung und Finanzierung sind 40000 DM anzusetzen. Bleiben für das eigentliche Gebäude noch 310000DM. Ca. 700 m3 umbautem Raum stehen durchaus übliche 440 DM/m3 als spezifischer Aufwand gegenüber. Nachdem die Bank zu einer Finanzierungsreserve von 15% geraten hat, stellt sich der Kostenansatz verändert dar : Von den 500000 DM Gesamtkosten werden 15% für die "unvermeidliche" Verteuerung als Reserve zurückbehalten. Damit reduziert sich das verplanbare Kostenvolumen auf 425000 DM. Der Grundstückspreis kann, da hier zu Größe und Lage meist konkrete Vorstellungen bestehen, kaum reduziert werden. Durch fehlende Alternativangebote ist leider allzuoft nicht möglich, ein anderes Grundstück zu kaufen. Die Baunebenkosten verringern sich durch die Reduzierung der Gesamtkosten nur geringfügig auf 35000 DM. Damit verbleiben für das eigentliche Gebäude nur noch 240000 DM, was spezifischen Kosten von nur noch knapp 340 DM/m3 entspricht ! Das entspricht einer Reduzierung der eigentlichen Baumittel um 30 %. Entweder wird nun die Größe des Hauses drastisch reduziert oder die Ausstattungsqualität muß deutlich herabgesetzt werden. Erfolgt dies nicht, ist die Finanzierungsreserve reine Augenwischerei und der Bauherr wiegt sich in einer trügerischen Sicherheit. Aber was soll man denn tun ? Am besten nimmt man sich professionelle Bauträger zum Vorbild, die vom Verkauf der gebauten Häuser leben. Hier hätten Kostenüberschreitungen fatale Auswirkungen auf das Geschäftsergebnis. Deren Vorgehen beim Kostencontrolling : 1. Detaillierte Festlegung von Größe und Ausstattungsqualität des Objekts. 2. Aufstellung einer detaillierten Kostenplanung. 3. Konsequente Kontrolle des Kostenplans um das Kostenziel einzuhalten. Es ist von entscheidender Bedeutung, in einem frühen Planungsstadium alle kostenrelevanten Entscheidungen zu treffen und diese dann möglichst nicht mehr umzustoßen. Planungsalternativen sind mit Hilfe des Architekten technisch zu beleuchten, kostenmäßig zu bewerten und zu entscheiden. Nichts ist der Einhaltung eines Kostenziels abträglicher, als nachträgliches Ändern wesentlicher Vorgaben. Dies betrifft nicht nur gravierende Änderungen, z.B. an einem statischen System. Auch viele, für sich allein unbedeutend erscheinende Details, können in der Summe erhebliche Mehrkosten verursachen. Praktisches Vorgehen mit Hilfe des PC 1. Schritt - Baumassen ermitteln Auf der Basis des 1:100 Architektenplans werden die Baumassen ermittelt. Diese ermöglichen die Übertragung des allgemeingültigen Verfahrens auf das spezielle Objekt. 2. Schritt - Raumbuch aufstellen Für alle Räume des Objekts werden die Räume mit allen Ausstattungsmerkmalen (Flächenbeläge, Fenster, Türen, Installationen) angelegt. Der kostenintensive Innenausbau wird auf dieser Basis geplant. Die Software ermittelt automatisch Materiallisten für alle Gewerke. 3. Schritt - Kostenplan aufstellen Auf Basis der Baumassen und des Raumbuches wird der Kostenplan aufgestellt. Aus der umfangreichen Baupreise-Sammlung können die qualitätsbezogenen Kosten ausgewählt werden. 4. Schritt - Istkosten-Kontrolle Alle auflaufenden Istkosten werden erfaßt und den Plankosten gegenübergestellt, um Verteuerungen frühzeitig festzustellen und rechtzeitig Gegenmaßnahmen einzuleiten. 5. Schritt - Reserven aufspüren und kostendämpfende Maßnahmen Bei aufgetretenen Kostenüberschreitungen werden gezielt Planreserven aufgespürt, um die Abweichungen vom Plan zu kompensieren. Ziel ist die Einhaltung der Gesamtkosten oder sogar Kostenreduzierungen. Zur gezielten Kostensenkung werden kostendämpfende Maßnahmen eingeleitet.

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Wer hat noch nicht davon gehört ? Die veranschlagten Baukosten des Eigenheimes wurden erheblich überschritten, die Nachfinanzierung war für den Bauherren nicht mehr zu tragen. Das traurige Ende : Der Neubau muß zwangsversteigert werden. Solche Kostenüberschreitungen lassen sich weitgehend vermeiden. Notwendig ist allerdings Disziplin und eine konsequente Kostenplanung. Dafür gibt es im Zeitalter des PC natürlich intelligente Software.

Notverkäufe soeben fertiggestellter Neubauten häufen sich besonders in Zeiten hoher Hypothekenzinsen. Die unheilvolle Entwicklung ist fast immer vergleichbar: Durch ehrgeizige Objektplanung wird die finanzielle Belastbarkeit des Bauherren bis an die Grenze des Machbaren ausgereizt. Eine dann folgende Verteuerung des Bauvorhabens bringt schnell das vorzeitige Ende. Diese Verteuerungen werden durch Zusatz- oder Änderungswünsche, durch allgemeine Preissteigerungen, aber auch durch schlichte Fehlkalkulationen verursacht.

Ein Faktum steht von vorneherein fest : Leidtragender ist immer der Bauherr.

Scheinbar ist es ein Naturgesetz, daß Bauvorhaben am Ende teurer werden als am Anfang geplant. Warum ist das so, und kann man dagegen überhaupt etwas tun ? Glaubt man den Banken, dann müßte man den zweiten Teil der Frage verneinen. Die obligatorische Empfehlung der Finanzhäuser : 10-15% Reserve in die Finanzierung einplanen. Was bedeutet das für den Bauherren ?

Dazu ein Beispiel :

Bauherr A. ist in der Lage, ein Einfamilienhaus mit einem Gesamt-Finanzvolumen von 500000 DM zu finanzieren. Auf das Grundstück entfallen hiervon 150000 DM. Für Nebenkosten, wie Gebühren, Planung und Finanzierung sind 40000 DM anzusetzen. Bleiben für das eigentliche Gebäude noch 310000DM. Ca. 700 m3 umbautem Raum stehen durchaus übliche 440 DM/m3 als spezifischer Aufwand gegenüber.

Nachdem die Bank zu einer Finanzierungsreserve von 15% geraten hat, stellt sich der Kostenansatz verändert dar :

Von den 500000 DM Gesamtkosten werden 15% für die "unvermeidliche" Verteuerung als Reserve zurückbehalten. Damit reduziert sich das verplanbare Kostenvolumen auf 425000 DM. Der Grundstückspreis kann, da hier zu Größe und Lage meist konkrete Vorstellungen bestehen, kaum reduziert werden. Durch fehlende Alternativangebote ist leider allzuoft nicht möglich, ein anderes Grundstück zu kaufen. Die Baunebenkosten verringern sich durch die Reduzierung der Gesamtkosten nur geringfügig auf 35000 DM. Damit verbleiben für das eigentliche Gebäude nur noch 240000 DM, was spezifischen Kosten von nur noch knapp 340 DM/m3 entspricht ! Das entspricht einer Reduzierung der eigentlichen Baumittel um 30 %.

Entweder wird nun die Größe des Hauses drastisch reduziert oder die Ausstattungsqualität muß deutlich herabgesetzt werden. Erfolgt dies nicht, ist die Finanzierungsreserve reine Augenwischerei und der Bauherr wiegt sich in einer trügerischen Sicherheit.

Aber was soll man denn tun ?

Am besten nimmt man sich professionelle Bauträger zum Vorbild, die vom Verkauf der gebauten Häuser leben. Hier hätten Kostenüberschreitungen fatale Auswirkungen auf das Geschäftsergebnis. Deren Vorgehen beim Kostencontrolling :

1. Detaillierte Festlegung von Größe und Ausstattungsqualität des Objekts.

2. Aufstellung einer detaillierten Kostenplanung.

3. Konsequente Kontrolle des Kostenplans um das Kostenziel einzuhalten.

Es ist von entscheidender Bedeutung, in einem frühen Planungsstadium alle kostenrelevanten Entscheidungen zu treffen und diese dann möglichst nicht mehr umzustoßen. Planungsalternativen sind mit Hilfe des Architekten technisch zu beleuchten, kostenmäßig zu bewerten und zu entscheiden. Nichts ist der Einhaltung eines Kostenziels abträglicher, als nachträgliches Ändern wesentlicher Vorgaben. Dies betrifft nicht nur gravierende Änderungen, z.B. an einem statischen System. Auch viele, für sich allein unbedeutend erscheinende Details, können in der Summe erhebliche Mehrkosten verursachen.

Praktisches Vorgehen mit Hilfe des PC

1. Schritt - Baumassen ermitteln

Auf der Basis des 1:100 Architektenplans werden die Baumassen ermittelt. Diese ermöglichen die Übertragung des allgemeingültigen Verfahrens auf das spezielle Objekt.

2. Schritt - Raumbuch aufstellen

Für alle Räume des Objekts werden die Räume mit allen Ausstattungsmerkmalen (Flächenbeläge, Fenster, Türen, Installationen) angelegt. Der kostenintensive Innenausbau wird auf dieser Basis geplant. Die Software ermittelt automatisch Materiallisten für alle Gewerke.

3. Schritt - Kostenplan aufstellen

Auf Basis der Baumassen und des Raumbuches wird der Kostenplan aufgestellt. Aus der umfangreichen Baupreise-Sammlung können die qualitätsbezogenen Kosten ausgewählt werden.

4. Schritt - Istkosten-Kontrolle

Alle auflaufenden Istkosten werden erfaßt und den Plankosten gegenübergestellt, um Verteuerungen frühzeitig festzustellen und rechtzeitig Gegenmaßnahmen einzuleiten.

5. Schritt - Reserven aufspüren und kostendämpfende Maßnahmen

Bei aufgetretenen Kostenüberschreitungen werden gezielt Planreserven aufgespürt, um die Abweichungen vom Plan zu kompensieren. Ziel ist die Einhaltung der Gesamtkosten oder sogar Kostenreduzierungen. Zur gezielten Kostensenkung werden kostendämpfende Maßnahmen eingeleitet.

2000 Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt Homepage Email