Fachliteratur in baukosten.com : intern(a)ktuell-Verlag

Wer bei der Grundstückssuche hilft

Leseprobe : Wie Sie jetzt das richtige Grundstück finden und Kosten sparen, intern(a)ktuell-Verlag

Maßnahmenbeschreibung
Wenn Sie schon den Platz fürs Traumhaus ausgeguckt haben, sollten Sie sich unverzüglich an die richtige Stelle wenden, um Chancen und Risiken des Kaufs beurteilen zu können. Erste Adresse ist die Baubehörde. Hier erfahren Sie, ob noch Bauland zu haben ist, oder wo in nächster Zeit Äcker zur Bebauung freigegeben werden. Tipp: Gute Chancen bestehen in ehemaligen Garinsonsstädten nach Abzug der alliierten Streitkräfte. Diese sogenannten Konversionsflächen sind meist preisgünstig zu haben. In jedem Fall empfiehlt sich vor dem Kauf aber die Prüfung des Baugrunds auf Altlasten . Das Problem für Grundstückssuchende: Je größer der Ort, desto mehr Arbeitsteilung gibt es in der Verwaltung. Daher habe ich ein Formular entwickelt, mit dem Sie überall den Erst-Kontakt zur Behörde aufnehmen können (siehe letzte Seite dieses Kapitels). Günstig: Das Formular muss wie jede schriftliche Anfrage schriftlich beantwortet werden. Stimmt der erste Eindruck, benötigen Sie für die eingehendere Prüfung einen genauen Lageplan (Katasteramt), den Bebauungsplan (Planungsamt) sowie den Flächennutzungsplan. Was die Gemeindeverwaltung tun kann Der Weg zur Gemeindeverwaltung ist am einfachsten und billigsten. Wie jede Behörde ist sie zur Auskunft verpflichtet - allerdings gibt es keine genauen Regeln zum Umfang dieser Auskunft. Das Wohnungsbaugesetz verlangt lediglich, Bauwillige bei der Suche nach geeigneten Grundstücken zu angemessenen Preisen zu unterstützen (§ 89, Abs. 1 ), Grundstücke zu beschaffen, baureif zu machen und Bauwilligen zu Überlassen (§ 89, Abs. 2) und Bauwillige beim Erwerb zu beraten und zu unterstützen (§ 89, Abs. 4). Rechtsansprüche können aus der Auskunft leider nicht abgeleitet werden (§ 89, Abs. 6). Zumindest sind die Gemeinden verpflichtet, besondere Beratungsstellen für den Grundstückserwerb durch Bauwillige einzurichten oder dafür zu sor gen, dass die Beratung nebenbei von fachlich erfahrenen Verwaltungskräften vorgenommen wird (§ 89, Anmerkung 11 ). Wozu die Baubehörde Grundstückssuchende beraten muss: • geeignetes Grundstück, Baulücken nennen • Auskunft über üblichen Kaufpreis mit Hinweis auf die Kaufpreis-Sammlung in der Geschäftsstelle des unabhängigen Gutachterausschusses zur Ermittlung von Grundstückswerten (§ 89, Anmerkung 11, Buchstabe b) • Auskunft über Bodenwerte beim Gutachterausschuss • Auskunft über Verkehrswert-Gutachten beim Gutachterausschuss • Hinweise zu Auflagen, Baubeschränkungen (Buchstabe d) • Belehrung über etwa notwendige Genehmigung zum Grunderwerb, bei der im Osten Deutschlands Ansprüche von Alteigentümern geprüft werden (Buchstabe e) • Blick in Flächennutzungs- und Bebauungspläne, um zu erkennnen, wo überhaupt noch gebaut werden darf. In vielen Orten existiert noch kein Bebaungsplan, sondern nur "Gewohnheitsrecht" - Bau analog zur bisherigen Besiedlung. Das Baugesetzbuch verlangt hier, innerhalb der "im Zusammenhang bebauten Ortsteile" grünes Licht für den Kauf zu geben, wenn das Areal sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauten Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Baugesetzbuch). Pflicht und Kür bei Behörden-Auskünften Vielfach wird der zuständige Sachbearbeiter Sie in die Sprechstunde einladen, um mit Ihnen in Betracht kommende Gebiete auf der Karte durchzugehen. Je präziser Sie das Anliegen schildern (am besten vorher anrufen) und je freundlicher Sie sind, desto mehr Informationen werden Sie im Regelfall erhalten. Ubrigens: Auskünfte von Behörden müssen wahrheitsgemäß und vollständig sein, solange DatenschutzGründe nicht dagegen sprechen. Beim Grundstückskauf empfiehlt sich häufige telefonische Nachfrage, um nicht das Nachsehen gegenüber potentiellen Mitbewerbern zu haben. Schriftverkehr bietet sich immer dann an, wenn eine rechtsverbindliche Auskunft gebraucht wird (vor allem bei der Bau-Voranfrage und erst recht beim Bauantrag). Spätestens wenn die Kaufabsichten für ein konkretes Objekt ernst werden, sollten Sie ein persönliches Gespräch mit dem Fachmann der Behörde arrangieren. Vorteil beim Bauamt: Richten Sie Anfragen dorthin, bitten Sie den Dezrnenten zugleich, von sich aus sämtliche Fragen, die die Zuständigkeit anderer Behörden berühren, mit klären zu lassen. Diese Arbeitsweise ist er von jedem Baugenehmigungsverfahren gewohnt (umfassende staatliche Prüfpflicht). Wichtig: Lassen Sie sich jede Zusage von der Behörde schriftlich geben mündliche Abreden sind im Zweifel unwirksam (§ 38 Verwaltungsverfahrensgesetze der Länder). Keine Informationsquelle auslassen, denn Genaue Auskünfte sind das A und 0. Beispiel: Straßenbau. Der Generalverkehrsplan, in der Gemeinde oder Kreisverwaltung einsehbar, liefert präzise Auskunft selbst zu langfristiger Straßenplanung. Mit dem Wissen, womöglich bald an einer verkehrsreichen Straße zu wohnen, können Sie noch vom Kauf absehen oder aber den Bodenpreis nach unten verhandeln (Argument: bevorstehende Wertminderung). Übrigens: Wollen Sie den Eigentümer eines Grundstück herausfinden und haben nur die Adresse, so sehen Sie im Kataster-Verzeichnis nach. Dort ist auch der Eigentümer genannt. Neben der Gemeinde gibt es andere Informationsquellen, von denen die wichtigsten im Kasten aufgeführt sind. Den besten Überblick haben Makler, zumeist fündig wird man bei Zeitungs-Inseraten. Bauträger und Architekten können erfolgversprechend für jene sein, die Grundstückskauf und Hausbau aus einer Hand bewältigen wollen. Mitunter bieten auch "juristische Personen" Land an, etwa Gemeinden, Kirchen, Stiftungen. Mit etwas Glück kann man auch Grundstück samt Haus ersteigern - zu einem Preisabschlag von bis zu 25 Prozent. Vorsicht! Viele private Anbieter liefern nur Lageplan, unverbindliches Bebauungskonzept und Kaufpreis. Da Sie mehr zur Beurteilung wissen müssen, liefern Sie für teures Geld (Bodengutachten; aktueller Grundbuchauszug und sonstige bautechnische Unterlagen) dem Eigentümer womöglich eine für ihn kostenlose Prüfung der Bebaubarkeit zu. Ausweg: Vereinbaren Sie mit ihm schriftlich eine Option, bei positivem Bau- Vorbescheid zum vorher ausgemachten Festpreis kaufen zu können, ohne dass er zwischenzeitlich an andere verkaufen kann. Verhandeln Sie nur mit dem wirklich Verkaufsberechtigten - lassen Sie sich einen beglaubigten Grundbuchauszug vorn Eigentümer zeigen und vergleichen dies mit den Angaben in seinem Personalausweis oder Reisepass. Wer freie Grundstücke kennt • Bauämter: Ämter sind zur Unterstützung bei der Suche verpflichtet, kennen durch Bebauungsplan auch freie Grundstücke und bieten mitunter auch kommunales Land an ( 1 % der Angebote). • Private Anbieter: Verkäufer findet man vor allem durch Mundpropaganda oder gezieltes Ansprechen von Leuten, die neben vermeintlich leeren Grundstücken wohnen. Anschläge an Bäumen, Geschäften oder am schwarzen Brett der Firma lesen. Zeitungs-Inserate studieren! Immobilienmessen besuchen (6 % der Angebote.) • Inserate: Das größte Angebot privater Verkäufer sowie von Maklern bietet der Anzeigenteil der Wochenend-Ausgaben großer Tageszeitungen unter der Rubrik "Immobilien". Am besten anrufen und Besichtigungstermin ausmachen (60 % des Angebots). • Makler: Sie haben den besten Überblick, kosten aber sehr viel Geld, falls es zum Kauf kommt. Geboten wird meist ein Expose über jedes gebotene Grundstück. Am besten zunächst mehreren Maklern einen kostenlosen und unverbindlichen Suchauftrag geben (20 % des Angebots). • Bauträger: Die bieten Grundstiicke zumeist nur mit der Auflage an, zugleich das Haus zu errichten (Kauf von Haus und Grund aus ei ner Hand, oftmals auch Finanzierung). An Ihrer Bequemlichkeit verdient jeder Beteiligte mit. Am Ende deutlich teurer als eigenständiger Grundstückskauf und Selbstbau-Haus (7 % des Angebots). • Banken: Sie haben gelegentlich Grundstücke, wenn alte Eigentümer die Raten nicht mehr schaffen. Zudem haben Bausparkassen und Hypothekenbanken eigene Makler-Gesellschaften. Fragen schadet nicht (3 % der Angebote). • Firmen, Kirchen, Stiftungen: Diese Flächen sind sehr selten zu haben, Kirchen bieten kaum noch Land (1 % der Angebote). • Zwangsversteigerung: Davon erfährt man durch Aushang im zuständigen Amtsgericht und der Gemeindevertretung (unter öffentliche Bekanntmachungen) sowie durch Publikation im Amtsblatt des Landes, in der Tageszeitung (meist 14 Tage vor dem Termin), in privaten Versteigerungs-Kalendern (2 % der Angebote).

Maßnahmenbeschreibung

Wenn Sie schon den Platz fürs Traumhaus ausgeguckt haben, sollten Sie sich unverzüglich an die richtige Stelle wenden, um Chancen und Risiken des Kaufs beurteilen zu können. Erste Adresse ist die Baubehörde. Hier erfahren Sie, ob noch Bauland zu haben ist, oder wo in nächster Zeit Äcker zur Bebauung freigegeben werden.

Tipp: Gute Chancen bestehen in ehemaligen Garinsonsstädten nach Abzug der alliierten Streitkräfte. Diese sogenannten Konversionsflächen sind meist preisgünstig zu haben. In jedem Fall empfiehlt sich vor dem Kauf aber die Prüfung des Baugrunds auf Altlasten .

Das Problem für Grundstückssuchende: Je größer der Ort, desto mehr Arbeitsteilung gibt es in der Verwaltung. Daher habe ich ein Formular entwickelt, mit dem Sie überall den Erst-Kontakt zur Behörde aufnehmen können (siehe letzte Seite dieses Kapitels).

Günstig: Das Formular muss wie jede schriftliche Anfrage schriftlich beantwortet werden. Stimmt der erste Eindruck, benötigen Sie für die eingehendere Prüfung einen genauen Lageplan (Katasteramt), den Bebauungsplan (Planungsamt) sowie den Flächennutzungsplan.

Was die Gemeindeverwaltung tun kann

Der Weg zur Gemeindeverwaltung ist am einfachsten und billigsten. Wie jede Behörde ist sie zur Auskunft verpflichtet - allerdings gibt es keine genauen Regeln zum Umfang dieser Auskunft. Das Wohnungsbaugesetz verlangt lediglich, Bauwillige bei der Suche nach geeigneten Grundstücken zu angemessenen Preisen zu unterstützen (§ 89, Abs. 1 ), Grundstücke zu beschaffen, baureif zu machen und Bauwilligen zu Überlassen (§ 89, Abs. 2) und Bauwillige beim Erwerb zu beraten und zu unterstützen (§ 89, Abs. 4). Rechtsansprüche können aus der Auskunft leider nicht abgeleitet werden (§ 89, Abs. 6). Zumindest sind die Gemeinden verpflichtet, besondere Beratungsstellen für den Grundstückserwerb durch Bauwillige einzurichten oder dafür zu sor gen, dass die Beratung nebenbei von fachlich erfahrenen Verwaltungskräften vorgenommen wird (§ 89, Anmerkung 11 ).

Wozu die Baubehörde Grundstückssuchende beraten muss:

• geeignetes Grundstück, Baulücken nennen

• Auskunft über üblichen Kaufpreis mit Hinweis auf die Kaufpreis-Sammlung in der Geschäftsstelle des unabhängigen Gutachterausschusses zur Ermittlung von Grundstückswerten (§ 89, Anmerkung 11, Buchstabe b)

• Auskunft über Bodenwerte beim Gutachterausschuss

• Auskunft über Verkehrswert-Gutachten beim Gutachterausschuss

• Hinweise zu Auflagen, Baubeschränkungen (Buchstabe d)

• Belehrung über etwa notwendige Genehmigung zum Grunderwerb, bei der im Osten Deutschlands Ansprüche von Alteigentümern geprüft werden (Buchstabe e)

• Blick in Flächennutzungs- und Bebauungspläne, um zu erkennnen, wo überhaupt noch gebaut werden darf. In vielen Orten existiert noch kein Bebaungsplan, sondern nur "Gewohnheitsrecht" - Bau analog zur bisherigen Besiedlung. Das Baugesetzbuch verlangt hier, innerhalb der "im Zusammenhang bebauten Ortsteile" grünes Licht für den Kauf zu geben, wenn das Areal sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauten Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Baugesetzbuch).

Pflicht und Kür bei Behörden-Auskünften

Vielfach wird der zuständige Sachbearbeiter Sie in die Sprechstunde einladen, um mit Ihnen in Betracht kommende Gebiete auf der Karte durchzugehen. Je präziser Sie das Anliegen schildern (am besten vorher anrufen) und je freundlicher Sie sind, desto mehr Informationen werden Sie im Regelfall erhalten. Ubrigens: Auskünfte von Behörden müssen wahrheitsgemäß und vollständig sein, solange DatenschutzGründe nicht dagegen sprechen. Beim Grundstückskauf empfiehlt sich häufige telefonische Nachfrage, um nicht das Nachsehen gegenüber potentiellen Mitbewerbern zu haben.

Schriftverkehr bietet sich immer dann an, wenn eine rechtsverbindliche Auskunft gebraucht wird (vor allem bei der Bau-Voranfrage und erst recht beim Bauantrag). Spätestens wenn die Kaufabsichten für ein konkretes Objekt ernst werden, sollten Sie ein persönliches Gespräch mit dem Fachmann der Behörde arrangieren. Vorteil beim Bauamt: Richten Sie Anfragen dorthin, bitten Sie den Dezrnenten zugleich, von sich aus sämtliche Fragen, die die Zuständigkeit anderer Behörden berühren, mit klären zu lassen. Diese Arbeitsweise ist er von jedem Baugenehmigungsverfahren gewohnt (umfassende staatliche Prüfpflicht).

Wichtig: Lassen Sie sich jede Zusage von der Behörde schriftlich geben mündliche Abreden sind im Zweifel unwirksam (§ 38 Verwaltungsverfahrensgesetze der Länder).

Keine Informationsquelle auslassen, denn Genaue Auskünfte sind das A und 0.

Beispiel: Straßenbau. Der Generalverkehrsplan, in der Gemeinde oder Kreisverwaltung einsehbar, liefert präzise Auskunft selbst zu langfristiger Straßenplanung. Mit dem Wissen, womöglich bald an einer verkehrsreichen Straße zu wohnen, können Sie noch vom Kauf absehen oder aber den Bodenpreis nach unten verhandeln (Argument: bevorstehende Wertminderung).

Übrigens: Wollen Sie den Eigentümer eines Grundstück herausfinden und haben nur die Adresse, so sehen Sie im Kataster-Verzeichnis nach. Dort ist auch der Eigentümer genannt.

Neben der Gemeinde gibt es andere Informationsquellen, von denen die wichtigsten im Kasten aufgeführt sind. Den besten Überblick haben Makler, zumeist fündig wird man bei Zeitungs-Inseraten. Bauträger und Architekten können erfolgversprechend für jene sein, die Grundstückskauf und Hausbau aus einer Hand bewältigen wollen. Mitunter bieten auch "juristische Personen" Land an, etwa Gemeinden, Kirchen, Stiftungen. Mit etwas Glück kann man auch Grundstück samt Haus ersteigern - zu einem Preisabschlag von bis zu 25 Prozent. Vorsicht! Viele private Anbieter liefern nur Lageplan, unverbindliches Bebauungskonzept und Kaufpreis. Da Sie mehr zur Beurteilung wissen müssen, liefern Sie für teures Geld (Bodengutachten; aktueller Grundbuchauszug und sonstige bautechnische Unterlagen) dem Eigentümer womöglich eine für ihn kostenlose Prüfung der Bebaubarkeit zu.

Ausweg: Vereinbaren Sie mit ihm schriftlich eine Option, bei positivem Bau- Vorbescheid zum vorher ausgemachten Festpreis kaufen zu können, ohne dass er zwischenzeitlich an andere verkaufen kann. Verhandeln Sie nur mit dem wirklich Verkaufsberechtigten - lassen Sie sich einen beglaubigten Grundbuchauszug vorn Eigentümer zeigen und vergleichen dies mit den Angaben in seinem Personalausweis oder Reisepass.

Wer freie Grundstücke kennt

• Bauämter: Ämter sind zur Unterstützung bei der Suche verpflichtet, kennen durch Bebauungsplan auch freie Grundstücke und bieten mitunter auch kommunales Land an ( 1 % der Angebote).

• Private Anbieter: Verkäufer findet man vor allem durch Mundpropaganda oder gezieltes Ansprechen von Leuten, die neben vermeintlich leeren Grundstücken wohnen. Anschläge an Bäumen, Geschäften oder am schwarzen Brett der Firma lesen. Zeitungs-Inserate studieren! Immobilienmessen besuchen (6 % der Angebote.)

• Inserate: Das größte Angebot privater Verkäufer sowie von Maklern bietet der Anzeigenteil der Wochenend-Ausgaben großer Tageszeitungen unter der Rubrik "Immobilien". Am besten anrufen und Besichtigungstermin ausmachen (60 % des Angebots).

• Makler: Sie haben den besten Überblick, kosten aber sehr viel Geld, falls es zum Kauf kommt. Geboten wird meist ein Expose über jedes gebotene Grundstück. Am besten zunächst mehreren Maklern einen kostenlosen und unverbindlichen Suchauftrag geben (20 % des Angebots).

• Bauträger: Die bieten Grundstiicke zumeist nur mit der Auflage an, zugleich das Haus zu errichten (Kauf von Haus und Grund aus ei ner Hand, oftmals auch Finanzierung). An Ihrer Bequemlichkeit verdient jeder Beteiligte mit. Am Ende deutlich teurer als eigenständiger Grundstückskauf und Selbstbau-Haus (7 % des Angebots).

• Banken: Sie haben gelegentlich Grundstücke, wenn alte Eigentümer die Raten nicht mehr schaffen. Zudem haben Bausparkassen und Hypothekenbanken eigene Makler-Gesellschaften. Fragen schadet nicht (3 % der Angebote).

• Firmen, Kirchen, Stiftungen: Diese Flächen sind sehr selten zu haben, Kirchen bieten kaum noch Land (1 % der Angebote).

• Zwangsversteigerung: Davon erfährt man durch Aushang im zuständigen Amtsgericht und der Gemeindevertretung (unter öffentliche Bekanntmachungen) sowie durch Publikation im Amtsblatt des Landes, in der Tageszeitung (meist 14 Tage vor dem Termin), in privaten Versteigerungs-Kalendern (2 % der Angebote).

2000 Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt Homepage Email