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Schnäppchen aus dem Amtsgericht

Leseprobe : Claßen/Keilhäuber, Schnäppchenjagd im Amtsgericht, intern(a)ktuell-Verlag

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Bietet jemand mehr als 150.000 Euro ? Zum Ersten, zum Zweiten und zum ... Dritten!" Das war der dreimalige Aufruf der zuständigen Rechtspflegerin im Saal A 101 des Düsseldorfer Amtsgerichts. Eine leer stehende 3Zimmerwohnung nebst Kfz-Stellplatz fand einen neuen Eigentümer. Der Verkehrswert betrug 200.000 Euro das Meistgebot machte daher nur etwas mehr als 70 % dieses Wertes aus. Wer träumt nicht davon, als Eigennutzer oder Kapitalanleger eine Immobilie deutlich unter ihrem tatsächlichen Wert zu erwerben? In gerichtlichen Zwangsversteigerungen bei den Amtsgerichten kann dieser Traum schnell in Erfüllung gehen. Denn die Ersteigerungspreise, kurz Steigpreise genannt, liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert. Gleichwohl bilden die oft zitierten Schnäppchen, bei denen der Rechtspfleger den Zuschlag zu 50 % des Verkehrswertes erteilt, heutzutage die absolute Ansnahme. Zu einem Zuschlag Unter 50 % des Verkehrswertes, der in so genannten Zweitterminen grundsätzlich möglich ist, kommt es so gut wie nie. Wer jedoch mit realistischen Preisvorstellungen in einen Versteigerungstermin geht, wird, wie in unserem Fall, häufig mit einem Preisnachlass von 20 bis 30 % des Verkehrswertes belohnt. Eine neue Versteigerungswelle rollt Chancen bieten sich mehr als genug. Über 50.000 Immobilien sind bei den Amtsgerichten im Jahr 1999 unter den Hammer gekommen, so viele wie nie zuvor. Hauptursache für den erneuten starken Anstieg der Versteigerungen sind sicherlich die anhaltend hohen Arbeitslosenzahlen. Aber auch Ehescheidungen lassen die Eigentümer in finanzielle Not geraten, so dass sie ihren Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber den Gläubigern nicht mehr nachkommen können. Scheitert eine Umfinanzierung, bleibt den Gläubigerbanken nur der Weg zum Amtsgericht. Der dort zuständige Rechtspfleger ordnet auf' Antrag der Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie an. Neben den Zwangsversteigerungen auf Antrag der Gläubigerbanken hat auch die Anzahl der so genannten Teilungsversteigerungen deutlich zugenommen. In diesen Fällen kann sich eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft nicht über einen freihändigen Verkauf der Immobilie einigen. Der Gang zum Versteigerungsgericht wird nötig, um den unteilbaren Vermögenswert Immobilie in eine teilbare Vermögensmasse, nämlich Geld, zu verwandeln. So resultieren die meisten Teilungsversteigerungen aus Ehescheidungen. Aber auch die jetzige "Generation der Erben" erheblicher Immobilienvermögen ist für den Anstieg der Teilungsversteigerungen bei den Amtsgerichten mit verantwortlich. Wer versteigert was bei welchem Gericht? Während der jedem bekannte Gerichtsvollzieher bewegliche Gegenstände pfändet, ist für Immobilienversteigerungen der Rechtspfleger zuständig. Das Zwangsversteigerungsgericht sitzt unabhängig- vom Wert der Immobilie stets bei den Amtsgerichten. Örtlich ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt und im Grundbuch eingetragen ist. Sie müssen aber im Zweifelsfall bei Ihrem Amtsgericht erfragen, welches Gericht örtlich für die von Ihnen gesuchte Objektlage zuständig ist, denn in einigen Gegenden sind die Zwangsversteigerungen bei den größeren Amtsgerichten zentralisiert. Der dort zuständige Rechtspfleger erledigt seine Aufgaben selbständig, ist bei seinen Entscheidungen nicht weisungsgebunden und wie ein Richter nur dem Gesetz und seinem Gewissen unterworfen. Er hat gegenüber allen Beteiligten eine umfassende Aufklärungs- und Belehrungspflicht und muss dafür sorgen, dass die am Verfahren Beiligten alle Tatsachen vollständig vortragen, sachdienliche Anträge stellen und für die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte nicht übersehen. Dabei handelt er als Gerichtsorgan stets unparteiisch. Praxis-Tipp: Nutzen Sie die Aufklärungs- und Belehrungspflicht des Rechtspflegers. Als Bietinteressent sollten Sie bei jeder Unklarheit und bei Jedem Verständnisproblem den zuständigen Rechtspfleger befragen. Bei den Amtsgerichten versteigert der Rechtspfleger > bebaute und unbebaute Grundstücke wie zum Beispiel Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Industriegrundstücke, Bau- oder Ackerland, > Wohnungseigentumseinheiten, wie zurn Beispiel 3-Zimmerwohnungen oder Appartements, > Teileigentumseinheiten wie zum Beispiel Ladenlokale, Büroeinheiten, Gaststätten oder auch Kfz-Stellplätze, > Erbbaurechte. Die Versteigerungsbedingungen im Überblick Der Erwerb vollzieht sich nach den im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) genau und für Sie verbindlich festgelegten Regeln, den so genannten Versteigerungsbedingungen. Diese verkündet und erläutert der Rechtspfleger im Versteigerungstermin, bevor er zur Abgabe von Geboten aufruft. Er stellt fest, ob der Ersteigerer, in der Fachsprache Ersteher genannt, zusätzlich zu seinem Gebot Grundbuchrechte übernehmen muss, und macht das so genannte geringste Gebot bekannt. Es stellt das absolute Mindestgebot dar, zu dem der Rechtspfleger den Zuschlag erteilen kann. Darüber hinaus legt das Zwangsversteigerungsgesetz weitere Erwerbsbedingungen für den Ersteher verbindlich fest: > Das Eigentum geht bereits mit Erteilung des Zuschlags an Sie als Ersteher über. Sie erwerben daher Eigentum ohne bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein. > Alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, die Sie nach den Versteigerungsbedingungen nicht übernehmen müssen, erlöschen. > Ab dem Zuschlag stehen Ihnen als Ersteher auch die Nutzungen des Objekts zu. Sie können daher bereits ab diesem Zeitpunkt die Miete eines vermieteten Objekts beanspruchen oder in ein leer stehendes Objekt einziehen. > Gleichzeitig übernehmen Sie aber auch die Lasten, wie Grundsteuern oder Zinsen möglicher bestehen gebliebener Rechte. Im Gegensatz zu einem lmmobilienkauf gibt es bei einer Versteigerung keine Gewährleistung bei auftretenden Mängeln. Der RechtspfIeger kann nicht bestimmte Eigenschaften des Versteigerungsobjekts zusichern und für Mängel haften. Sie erwerben daher auf eigenes Risiko, sozusagen "die Katze im Sack" obwohl Sie häufig keine Möglichkeit hatten, sich über den tatsächlichen Zustand der Immobilie die volle Gewissheit zu verschaffen. Denn das Gericht kann weder den Schuldner noch einen Mieter zwingen, Innenbesichtigungen des Objekts für Bietinteressenten zu ermöglichen. Häufig ist daher das vom Gericht eingeholte Verkehrswertgutachten eines, Immobiliensachverständigen Ihre zuverlässigste Informationsquelle. Als Ersteher werden Sie Eigentümer und Besitzer der lmmobilie, obwohl Sie den Erlös noch gar nicht bezahlt haben. Denn das Meistgebot, für das Sie den Zuschlag erhalten haben, müssen Sie erst im Verteilungstermin an das Gericht zahlen. In diesem Termin, der in aller Regel etwa 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung stattfindet, verteilt das Gericht den Erlös an die Gläubiger nach einer im Gesetz genau festgelegten Rangfolge.

Maßnahmenbeschreibung

Querinfos

Bietet jemand mehr als 150.000 Euro ? Zum Ersten, zum Zweiten und zum ... Dritten!" Das war der dreimalige Aufruf der zuständigen Rechtspflegerin im Saal A 101 des Düsseldorfer Amtsgerichts. Eine leer stehende 3Zimmerwohnung nebst Kfz-Stellplatz fand einen neuen Eigentümer. Der Verkehrswert betrug 200.000 Euro das Meistgebot machte daher nur etwas mehr als 70 % dieses Wertes aus.

Wer träumt nicht davon, als Eigennutzer oder Kapitalanleger eine Immobilie deutlich unter ihrem tatsächlichen Wert zu erwerben? In gerichtlichen Zwangsversteigerungen bei den Amtsgerichten kann dieser Traum schnell in Erfüllung gehen. Denn die Ersteigerungspreise, kurz Steigpreise genannt, liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert. Gleichwohl bilden die oft zitierten Schnäppchen, bei denen der Rechtspfleger den Zuschlag zu 50 % des Verkehrswertes erteilt, heutzutage die absolute Ansnahme. Zu einem Zuschlag Unter 50 % des Verkehrswertes, der in so genannten Zweitterminen grundsätzlich möglich ist, kommt es so gut wie nie. Wer jedoch mit realistischen Preisvorstellungen in einen Versteigerungstermin geht, wird, wie in unserem Fall, häufig mit einem Preisnachlass von 20 bis 30 % des Verkehrswertes belohnt.

Eine neue Versteigerungswelle rollt

Chancen bieten sich mehr als genug. Über 50.000 Immobilien sind bei den Amtsgerichten im Jahr 1999 unter den Hammer gekommen, so viele wie nie zuvor. Hauptursache für den erneuten starken Anstieg der Versteigerungen sind sicherlich die anhaltend hohen Arbeitslosenzahlen. Aber auch Ehescheidungen lassen die Eigentümer in finanzielle Not geraten, so dass sie ihren Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber den Gläubigern nicht mehr nachkommen können.

Scheitert eine Umfinanzierung, bleibt den Gläubigerbanken nur der Weg zum Amtsgericht. Der dort zuständige Rechtspfleger ordnet auf' Antrag der Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie an.

Neben den Zwangsversteigerungen auf Antrag der Gläubigerbanken hat auch die Anzahl der so genannten Teilungsversteigerungen deutlich zugenommen. In diesen Fällen kann sich eine zerstrittene Eigentümergemeinschaft nicht über einen freihändigen Verkauf der Immobilie einigen. Der Gang zum Versteigerungsgericht wird nötig, um den unteilbaren Vermögenswert Immobilie in eine teilbare Vermögensmasse, nämlich Geld, zu verwandeln.

So resultieren die meisten Teilungsversteigerungen aus Ehescheidungen. Aber auch die jetzige "Generation der Erben" erheblicher Immobilienvermögen ist für den Anstieg der Teilungsversteigerungen bei den Amtsgerichten mit verantwortlich.

Wer versteigert was bei welchem Gericht?

Während der jedem bekannte Gerichtsvollzieher bewegliche Gegenstände pfändet, ist für Immobilienversteigerungen der Rechtspfleger zuständig. Das Zwangsversteigerungsgericht sitzt unabhängig- vom Wert der Immobilie stets bei den Amtsgerichten. Örtlich ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt und im Grundbuch eingetragen ist. Sie müssen aber im Zweifelsfall bei Ihrem Amtsgericht erfragen, welches Gericht örtlich für die von Ihnen gesuchte Objektlage zuständig ist, denn in einigen Gegenden sind die Zwangsversteigerungen bei den größeren Amtsgerichten zentralisiert.

Der dort zuständige Rechtspfleger erledigt seine Aufgaben selbständig, ist bei seinen Entscheidungen nicht weisungsgebunden und wie ein Richter nur dem Gesetz und seinem Gewissen unterworfen. Er hat gegenüber allen Beteiligten eine umfassende Aufklärungs- und Belehrungspflicht und muss dafür sorgen, dass die am Verfahren Beiligten alle Tatsachen vollständig vortragen, sachdienliche Anträge stellen und für die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte nicht übersehen. Dabei handelt er als Gerichtsorgan stets unparteiisch.

Praxis-Tipp: Nutzen Sie die Aufklärungs- und Belehrungspflicht des Rechtspflegers. Als Bietinteressent sollten Sie bei jeder Unklarheit und bei Jedem Verständnisproblem den zuständigen Rechtspfleger befragen. Bei den Amtsgerichten versteigert der Rechtspfleger

> bebaute und unbebaute Grundstücke wie zum Beispiel Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Industriegrundstücke, Bau- oder Ackerland,

> Wohnungseigentumseinheiten, wie zurn Beispiel 3-Zimmerwohnungen oder Appartements,

> Teileigentumseinheiten wie zum Beispiel Ladenlokale, Büroeinheiten, Gaststätten oder auch Kfz-Stellplätze,

> Erbbaurechte.

Die Versteigerungsbedingungen im Überblick

Der Erwerb vollzieht sich nach den im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) genau und für Sie verbindlich festgelegten Regeln, den so genannten Versteigerungsbedingungen.

Diese verkündet und erläutert der Rechtspfleger im Versteigerungstermin, bevor er zur Abgabe von Geboten aufruft. Er stellt fest, ob der Ersteigerer, in der Fachsprache Ersteher genannt, zusätzlich zu seinem Gebot Grundbuchrechte übernehmen muss, und macht das so genannte geringste Gebot bekannt. Es stellt das absolute Mindestgebot dar, zu dem der Rechtspfleger den Zuschlag erteilen kann. Darüber hinaus legt das Zwangsversteigerungsgesetz weitere Erwerbsbedingungen für den Ersteher verbindlich fest:

> Das Eigentum geht bereits mit Erteilung des Zuschlags an Sie als Ersteher über. Sie erwerben daher Eigentum ohne bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu sein.

> Alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, die Sie nach den Versteigerungsbedingungen nicht übernehmen müssen, erlöschen.

> Ab dem Zuschlag stehen Ihnen als Ersteher auch die Nutzungen des Objekts zu. Sie können daher bereits ab diesem Zeitpunkt die Miete eines vermieteten Objekts beanspruchen oder in ein leer stehendes Objekt einziehen.

> Gleichzeitig übernehmen Sie aber auch die Lasten, wie Grundsteuern oder Zinsen möglicher bestehen gebliebener Rechte.

Im Gegensatz zu einem lmmobilienkauf gibt es bei einer Versteigerung keine Gewährleistung bei auftretenden Mängeln. Der RechtspfIeger kann nicht bestimmte Eigenschaften des Versteigerungsobjekts zusichern und für Mängel haften. Sie erwerben daher auf eigenes Risiko, sozusagen "die Katze im Sack" obwohl Sie häufig keine Möglichkeit hatten, sich über den tatsächlichen Zustand der Immobilie die volle Gewissheit zu verschaffen. Denn das Gericht kann weder den Schuldner noch einen Mieter zwingen, Innenbesichtigungen des Objekts für Bietinteressenten zu ermöglichen. Häufig ist daher das vom Gericht eingeholte Verkehrswertgutachten eines, Immobiliensachverständigen Ihre zuverlässigste Informationsquelle.

Als Ersteher werden Sie Eigentümer und Besitzer der lmmobilie, obwohl Sie den Erlös noch gar nicht bezahlt haben. Denn das Meistgebot, für das Sie den Zuschlag erhalten haben, müssen Sie erst im Verteilungstermin an das Gericht zahlen. In diesem Termin, der in aller Regel etwa 6 bis 8 Wochen nach der Versteigerung stattfindet, verteilt das Gericht den Erlös an die Gläubiger nach einer im Gesetz genau festgelegten Rangfolge.

2000 Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt Homepage Email