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Die Grundsatzfrage - Keller, ja oder nein ? |
| Maßnahmenbeschreibung | |
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Kosten sparen im Wohnungsbau ist in Deutschland dringend geboten. In diesem
Zusammenhang wird als kostensenkende Maßnahme teilweise der Verzicht auf
eine Unterkellerung der Gebäude gefordert. Wer jedoch ohne Prüfung
individueller Platz- und Nutzungsbedürfnisse sowie Wiederverkaufswert
etc. argumentiert, der handelt unüberlegt. Was sich zunächst als Einsparung
darstellt, kann dem Bauherrn schon bald teuer zu stehen kommen, denn:
Der Keller läßt sich nachträglich nicht mehr einbauen. In der Flexibilität seiner Nutzung steht der Keller sowohl im Einfamilien- und Reihenhaus als auch im mehrgeschossigen Wohnungsbau allen anderen Räumen des Hauses nicht nach. Er entlastet die Wohnflächen und ist gleichermaßen geeignet: • als Wohn- und Büroraum, • als Gästezimmer, Spielzimmer, Partyraum und später ausgebautes Jugendzimmer, • als Hobby- und Arbeitsraum, Werkstatt, Wasch-, Trocken- und Bügelraum, • zur frostfreien und kühlen Lagerhaltung - für Lebensmittel oder als Weinkeller, • als Abstellraum - für Fahrräder, Gartengerät, Möbel, • für die eigene Sauna oder als Fitneßraum. Kellerräume übernehmen jedoch auch oft in der Vorplanung unberücksichtigte technische Funktionen: • zur Unterbringung der Heizungsanlage und des Brennstofflagers, • als Hausanschlußraum für Strom, Wasser und Telefon, • als ideale Feuchtigkeits- und Wärmepufferzone zwischen dem feuchten Erdreich und den oberirdischen Räumen, • Nutzungsraum für zukünftige Technologien. Der Keller ist ökonomisch und ökologisch sinnvoll, weil u.a. der bereits überbaute Baugrund und die vorhandenen Fundamente genutzt werden. Zusätzlich hält er kostbare und unversiegelte Gartenflächen von Kellerersatzräumen frei. Bei einer Hangbebauung oder einem Hochkeller wird sogar eine Einliegerwohnung möglich, da diese Bauweisen besonders gute Lichtverhältnisse bieten. Hochkeller sind 50 cm bis 80 cm aus dem Gelände herausragende Untergeschosse. Verbunden mit einer Böschung entsteht vollwertiger Wohnraum. Das verbessert die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und erleichtert z. B. durch Mieteinnahmen die Finanzierung. An die Zulässigkeit einer solchen Nutzung sind Anforderungen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts der jeweiligen Landesbauordnungen geknüpft. Häuser sind Investitionsgüter, deren Wert beim Wiederverkauf möglichst hoch sein soll. Eine bundesweite Maklerbefragung ergab: 86% der Befragten bestätigten, daß Bestandsimmobilien ohne Keller schwerer zu verkaufen sind. In einem in den 80er Jahren in Nordrhein-Westfalen durchgeführten Modellversuch wurden preisgünstige Einfamilienhäuser ohne Keller gebaut. Zehn Jahre später wurden die Bewohner nach ihrem Urteil über diese Maßnahme befragt, das Ergebnis: Zwei Drittel der Befragten wären bei einer erneuten Entscheidung bereit, die Kosten einer Unterkellerung zu tragen. Bei nicht unterkellerten Reihen- und Doppelhäusern muß auch mit einer Verschlechterung des Schallschutzes zwischen den Häusern gerechnet werden. Fehlt die Unterkellerung, ist die Laufstrecke des Schalls von Gebäude zu Gebäude kürzer, die Schalldämmung verschlechtert sich somit erheblich. Dies bedeutet, daß etwa die vierfache Schallenergie vom Nachbarn in die eigene Privatsphäre eindringt. Erhöhte Schallschutzanforderungen (> 67 dB), die von Reihen- und Doppelhäusern in der Regel erwartet werden, können bei durchgehender Bodenplatte ohne Keller nicht erfüllt werden. Ein Trennen der Bodenplatte erfordert konstruktiv sehr aufwendige Maßnahmen (z.B. Neoprenpolster). Die Bauausführung des Kellers ist bereits bei der Planung seiner Verwendung anzupassen. Da der Keller zunehmend zu höherwertiger Nutzung, z.B. im Wohnbereich, einbezogen wird, ist eine Abdichtung und Außendämmung der Kelleraußenwand (Perimeterdämmung) sinnvoll. Ein nachträglicher Aushub ist sehr aufwendig. Der Ausbau des Kellers kann, je nach finanziellen Mitteln des Bauherren, nach und nach erfolgen. Die fehlenden Ausbauleistungen, wie Anstrich, Bodenbelag, nichttragende Wände sowie die Komplettierung der Sanitär- und Elektroinstallation sind nachrüstbar. Die vermeintlichen Einsparungen bei einem Verzicht auf den Keller müssen relativiert werden : Eine frostsichere Gründung des Hauses in einer Tiefe von 80-120 cm unter Geländeoberkante ist immer erforderlich. Mit Verlängerung der Wände um 1,40 m und einer Bodenplatte ist der Keller bereits erstellt. Der Keller im Kostenvergleich Der Keller ist wegen seiner angeblich zu hohen Kosten in die öffentliche Diskussion geraten. Pauschalangaben von DM 40.000,- bis DM 80.000,- lassen den Verzicht auf Unterkellerung als beachtliches Einsparpotential erscheinen. Die Initiative PRO KELLER beauftragte ein unabhängiges Architekturbüro, für verschiedene Bauausführungen die tatsächlichen Mehrkosten eines Kellergeschosses zu berechnen. Ergebnis Die Mehrkosten für einen Keller sind erheblich niedriger, als vielfach behauptet. Die kostengünstigste Wohn/Nutzfläche entsteht im Keller! Bei Kellerverzicht sind Ausweichflächen nötig Als Berechnungsgrundlage erhielt das Architekturbüro Pläne für den Keller eines freistehenden Einfamilienhauses und den eines Reihenmittelhauses. Um das Ergebnis nicht zu beschönigen, dient als preiswerte Kellerersatzfläche eine Fertiggarage mit 18 m2 Grundfläche. In die Vergleichsrechnung gingen zudem 4 m2 Zusatzfläche in den oberen Geschossen ein, denn Hausanschlüsse, Waschen und Trocknen sowie z.B. Getränkelagerung benötigen frostsichere Flächen. Bei einem niedrig angesetzten Quadratmeterpreis von DM 1.500,- gehen diese Flächen mit DM 6.000,-/m2 in die Vergleichsrechnung ein. Das Ergebnis der Berechnung - der Keller ist weitaus günstiger als vielfach angenommen Die laut der Berechnung entstehenden Mehrkosten für eine Unterkellerung sind je nach Größe und Qualität mit DM 20.600,- bis DM 25.100,-für ein freistehendes Einfamilienhaus und DM 7.200,- bis DM 12.000,- für ein Reihenhaus erheblich niedriger als vielfach angenommen. Wer glaubt, beim Bauen durch den Verzicht auf den Keller merklich zu sparen, irrt. Während die Kosten lediglich um 5% reduziert werden, fehlt durch den Wegfall 35 % der Wohn/Nutzfläche. Die Rechenbeispiele bestätigen Werte aus der Baupraxis: 1 m2 Nutzfläche im Untergeschoß kostet etwa DM 200,-. Räume im Kellergeschoß sind somit die preisgünstigsten Räume des Hauses. Anders ausgedrückt: ca 5 % Mehrkosten schaffen etwa 35% mehr Lebensraum Anmerkung der Redaktion Die Berechnungen werden in der Original-Publikation mit detaillierten Zahlenbeispielen und Tabellen belegt. |