|
Formen des Mietvertrags – Überblick für Mieter und Vermieter |
|
Unbefristeter Mietvertrag Form: Schriftlich oder mündlich. Inhalt: Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit, kein Vertragsende vorgesehen. Vermieterkündigung: Es gilt das Gesetz. Als Kündigungsgrund zählt zum Beispiel Eigenbedarf. Kündigungsfristen je nach Wohndauer zwischen drei und zwölf Monaten. Mieterkündigung: Kein Kündigungsgrund erforderlich, Kündigungsfristen je nach Wohndauer zwischen drei und zwölf Monaten. Mieterhöhung: Mit Zustimmung des Mieters auf ortsübliche Vergleichsmiete. Vorteil: Der Mieter muß sich nicht auf Jahre fest an die Wohnung binden. Zumindest bei Wohnungsgesellschaften kann er so lange wohnen bleiben, wie er will, da er Eigenbedarfskündigungen nicht fürchten muß. Nachteil: Bei Privatvermietern kann Eigenbedarfskündigung drohen. Erhöhtes Kündigungsrisiko insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Geringerer Kündigungsschutz in Zwei- und Dreifamilienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt. Besonderheit: Auch Staffel- oder Indexmietverträge können unbefristet abgeschlossen werden. Indexmietverträge aber nur, wenn der Vermieter auf sein Kündigungsrecht mindestens zehn Jahre verzichtet. Zeitmietvertrag Form: Schriftlich, zumindest bei Laufzeiten von mehr als zwölf Monaten. Inhalt: Die Dauer des Mietverhältnisses, das heißt ein konkretes Vertragsende, wird festgelegt. Der Mieter muß, wenn er wohnen bleiben will, spätestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit eine Fortsetzung verlangen. Vermieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen. Ausnahme: Fristlose Kündigung, zum Beispiel wegen Nichtzahlung der Miete. Mieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen. Ausnahme: Sonderkündigungsrechte, zum Beispiel nach einer Modernisierung oder nach einer Mieterhöhung. Mieterhöhung: Keine, wenn ein fester Mietpreis für die Laufzeit des Vertrags vereinbart ist. Wenn nicht, mit Zustimmung des Mieters auf ortsübliche Vergleichsmiete. Anders, wenn Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Vorteil: Sicheres Wohnen für die Laufzeit des Vertrags. Nach Ablauf praktisch gleiche Rechte wie bei unbefristeten Verträgen. Nachteil: Mieter sind für die Laufzeit des Vertrags fest gebunden. Besonderheit: Neben den „normalen“ Zeitmietverträgen gibt es noch „qualifizierte“ Zeitmietverträge. Hier muß der Mieter nach Ablauf des Vertrags ausziehen. Zeitmietvertrag (qualifiziert) Form: Schriftlich, Laufzeit höchstens fünf Jahre. Inhalt: Vertragsdauer und Vertragsende werden „unwiderruflich“ festgelegt. Im Mietvertrag steht schon die konkrete Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit, zum Beispiel, er oder ein Familienangehöriger wollen in die Wohnung ziehen, die Wohnung oder das Haus sollen abgerissen oder umfassend saniert werden. Vermieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen. Ausnahme: Fristlose Kündigung, zum Beispiel wegen Nichtzahlung der Miete. Mieterkündigung: Während der Laufzeit des Vertrags ausgeschlossen. Ausnahme: Sonderkündigungsrechte, zum Beispiel nach einer Modernisierung oder nach einer Mieterhöhung. Mieterhöhung: Keine, wenn ein fester Mietpreis für die Laufzeit des Vertrags vereinbart ist. Wenn nicht, mit Zustimmung des Mieters auf ortsübliche Vergleichsmiete. Anders, wenn Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Vorteil: Sicheres Wohnen für die Laufzeit des Vertrags. Nachteil: Mieter sind für die Laufzeit des Vertrags fest gebunden, und zum vereinbarten Vertragsende muß der Mieter ausziehen. Besonderheit: Auch wenn sich die geplante Verwendungsabsicht des Vermieters – Einzug, Abriß – verzögert, kann der Mieter allenfalls noch für die Dauer der Verzögerung wohnen bleiben. Staffelmietvertrag Form: Schriftlich, Laufzeit höchstens zehn Jahre, meistens Zeitmietvertrag. Inhalt: Neben der Anfangsmiete weden auch schon die jährlichen Mietsteigerungen vereinbart. Entweder steht jeweils die zu zahlende Endsumme oder der jeweilige Erhöhungsbetrag im Vertrag. Vermieterkündigung: Abhängig davon, ob Zeitmietvertrag oder unbefristeter Mietvertrag. Mieterkündigung: Abhängig davon, ob unbefristeter oder Zeitmietvertrag. Ist es ein Zeitmietvertrag, gibt es ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres, danach gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Mieterhöhung: In der vertraglich vereinbarten Höhe. Zwischen den einzelnen Staffeln (Erhöhungen) müssen mindestens zwölf Monate liegen. Vorteil: Unter Umständen wie beim Zeitmietvertrag. Nachteil: Jährliche Mieterhöhungen sind garantiert. Besonderheit: Oft zu teuer, weil Mietsteigerungen von fünf bis zehn Prozent vereinbart werden. Indexmietvertrag Form: Schriftlich, meistens Zeitmietvertrag, Mindestlaufzeit zehn Jahre. Unbefristeter Vertrag nur zulässig, wenn Vermieter für zehn Jahre auf seine Kündigungsrechte verzichtet oder der Mietvertrag auf Lebenszeit von Mieter oder Vermieter abgeschlossen wird. Inhalt: Neben der Anfangsmiete wird auch die zukünftige Mietpreisentwicklung festgeschrieben. Die Miete wird an den Preisindex für die Lebenshaltungskosten des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Vermieterkündigung: Wie bei Zeitmietverträgen für zehn Jahre oder auf Lebenszeit (Vermieter oder Mieter) ausgeschlossen. Mieterkündigung: Abhängig davon, ob ein Zeitmietvertrag oder ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen ist. Mieterhöhung: Vertraglich festgelegt, entsprechend der prozentualen Indexveränderung. Vorteil: Relativ geringe Mietsteigerungen, theoretisch sogar Mitsenkung möglich. Nachteil: Unter Umständen wie beim Zeitmietvertrag. Besonderheit: Erst seit September 1993 zulässig, bisher selten vereinbart. |
|