Es muß nicht immer Eigentum sein !

Leseprobe : Pro Bau Handbuch 99, Kauf oder Erbpacht, PMO Verlag

Maßnahmenbeschreibung
Das Hauptproblem vieler Bauwilliger ist die Suche nach einem finanzierbaren Grundstück. Angebote für den Hausbau gibt es in allen Preisklassen, darüber hinaus läßt sich hier durch Eigenleistungen zusätzlich Geld einsparen. Ein preiswertes Grundstück zu ergattern, wird dagegen immer schwieriger. Deswegen empfiehlt sich für einkommensschwache Familien die Erbpacht für den Weg in die eigenen vier Wände. Nur selten können Bauherren davon profitieren, daß die Familie bereits Land besitzt. Den meisten Bauinteressenten bleiben nur die üblichen Wege: • in Zeitungsanzeigen nach Angeboten von Privatleuten oder Maklern suchen, • selbst eine Anzeige aufgeben, • einen Makler beauftragen, • nach Baulücken Ausschau halten, • bei Kommunen in der ortsansässigen Baubehörde nachtragen, • bei Banken und Sparkassen mit einer eigenen Immobilienabteilung oder • bei Hausbaufirmen, auf deren Grundstücken dann natürlich ein Haus der Firma errichtet werden muß. Gerade in vielen Ballungsgebieten sind die Preise für erschlossenes Bauland so hoch, daß sich Normalverdiener entweder gar kein Bauland oder nur einen "handtuchschmalen" Streifen leisten können. Viele bauen deshalb auf dem Land. Doch auch dieser Schritt will gut überlegt sein: Bedeutet der Umzug aufs Land, daß sich die Familie vielleicht ein weiteres Auto anschaffen muß? Wer aus diesem oder anderen Gründen in der Stadt bleiben will, kann den Kompromiß eingehen und sich für ein Reihen- oder Doppelhaus entscheiden, denn dafür wird weniger Bauland benötigt. Was ist das Land wert? Bevor der Bauherr sich zum Kauf eines Grundstücks entschließt, sollte er es unbedingt durch eine Ortsbesichtigung prüfen - nicht unbedingt allein, denn vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei, am besten in Begleitung eines Architekten. Man sollte sich die Eindrücke notieren. Doch der Augenschein kann auch trügen. Deshalb sollte sich der zukünftige Bauherr zu einer sicheren Beurteilung des Angebots folgende Unterlagen beim Bauamt der Stadt- oder Gemeindeverwaltung besorgen: • den Lageplan des Grundstücks , um die genauen Abmessungen zu erfahren; • den Bebauungsplan , um sich über die Einschränkungen bei der späteren Bauausführung zu orientieren; • eine Kopie des Flächennutzungsplans, um die Nutzung der umliegenden Flächen beurteilen zu können. Anhand der Notizen von der Ortsbesichtigung sowie der Pläne kann sich die Baufamilie jetzt ein genaues Bild vom Grundstück machen. Kaufinteressenten sollten darüber hinaus die Lage, die infrastrukturelle Anbindung und die Umweltgegebenheiten beachten. Das sollte man schon im Hinblick auf den Wiederverkaufswert bedenken. Vor dem Landkauf sollte auch ganz klar sein: Was darf auf dem Grundstück gebaut werden? Welche Fläche ist zulässig, wieviel Geschosse? Gibt es Vorschriften für den Baukörper, für Dachform und -farbe, Traufhöhe, Fassade und Fenster? Machen Auflagen des Denkmalschutzes einen Strich durch die Rechnung? Um finanziell sauber kalkulieren zu können, müssen Grundstücksinteressenten wissen, ob noch Erschließungsbeiträge auf sie zukommen beziehungsweise wie hoch die Kosten ausfallen, wenn das Haus an die Versorgungseinrichtungen angeschlossen wird. Lage und Bodenverhältnisse Die wichtigste Frage ist die nach dem Wasserniveau. Sollte der Grundwasserspiegel sehr hoch sein, wird dies erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Entweder muß das Kellergeschoß als wasserdichte Betonwanne hergestellt, das Grundstück aufgeschüttet oder auf die Unterkellerung ganz verzichtet werden. Bei einem Hanggrundstück ist ein Statiker gefragt. Er kann dem Bauherrn sagen, ob gegebenenfalls Stützmauern gebaut werden müssen, Erdauffüllungen notwendig sind oder Drainagen gelegt werden müssen. Vor- und Kaufvertrag Verträge über den Erwerb eines Grundstücks sind nur dann wirksam, wenn sie von einem Notar beurkundet werden. Mündliche und selbst schriftliche Vereinbarungen, die nicht beurkundet sind, sind ohne Belang. Im Laufe der Zeit hat es sich außerdem eingebürgert, erst einmal die gegenseitigen Rechte und Pflichten beim Kauf eines Grundstücks in einem Vorvertrag festzuhalten. Da es sich hierbei jedoch nicht um einen Vertrag im üblichen Sinne handelt, ist er wohl besser als "Arbeitspapier" zu bezeichnen. Ist dieses Arbeitspapier nicht notariell beurkundet, kann der Verkäufer nicht verlangen, daß das Grundstück erworben oder bezahlt wird. Andererseits hat man keine Möglichkeit, aufgrund dieses Arbeitspapiers vom Verkäufer die Einhaltung der darin genannten Bedingungen zu verlangen. Der Abschluß dieses Vorvertrages hat jedoch Vorteile, da der zukünftige Bauherr dadurch eine kleine Denkpause erhält, in der die finanziellen Möglichkeiten noch einmal überprüft werden können. Wird ein notariell beurkundeter Vorvertrag geschlossen, dem der endgültige notarielle Vertrag folgt, so ist mit einer höheren Gebührenbelastung zu rechnen, die allerdings im Einzelfall zur Abwendung von Risiken in Kauf genommen werden sollte. Es ist jedoch in den meisten Fällen die Regel, daß unmittelbar nach Abschluß des unwirksamen Vorvertrages die notarielle Verbriefung folgt. Wenn sich nun der Bauherr endgültig zum Kauf entschlossen hat, auch die Finanzierung des Objektes geregelt hat, sollte er an den Abschluß eines notariellen Kaufvertrages denken. Erst zu diesem Zeitpunkt wird er echter Vertragspartner des Verkäufers. Steht die Verbriefung des Grundstückskaufs beim Notar bevor, sollte sich der Bauherr bewußt machen, daß es für eine Änderung des Vertrages zu spät ist, wenn dieser erst einmal unterschrieben ist. Daher ist es sinnvoll, sich schon vor dem Verbriefungstermin einen Vertragsentwurf geben zu lassen. Jeder Absatz ist genauestens durchzulesen. Vor allen Dingen sind der Kaufpreis und die Lage mit den Angaben im Vorvertrag zu vergleichen. Die im bürgerlichen Recht (BGB) verankerte Vertragsfreiheit gilt ebenso für den Verkäufer wie für den Bauherrn. Es räumt die Möglichkeit ein, in freier Vereinbarung mit dem anderen Vertragspartner die einzelnen Regelungen des Vertrages festzulegen. Deshalb muß der Vertrag nicht unbedingt in der Form akzeptiert werden, in der er dem Käufer angeboten wird. Allerdings ist eine Einschränkung zu machen: Hat der Verkäufer mehrere Interessenten für sein Objekt, so hat er es möglicherweise nicht nötig, die Wünsche des Bauherrn zu akzeptieren, da er jederzeit einen anderen, bereitwilligeren Interessenten findet. Da der Notar nicht der Beauftragte des Verkäufers ist, sondern ein unparteiischer Mittler zwischen beiden Vertragsparteien, wird er selbst bestrebt sein, das Vertragswerk ausgewogen zu gestalten. Hierzu trägt insbesondere das "Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen" (AGB-Gesetz) bei. Wenn man berechtigte Änderungswünsche hat, kann mit der Hilfe des Notars gerechnet werden, der ja auch vom Grundstückskäufer bezahlt wird. Mit der Zahlung der zu entrichtenden Gebühr für die Beurkundung des Vertrages erwirbt der Bauherr auch das Recht auf eine kostenlose Beratung. Von dieser Möglichkeit sollte unbedingt Gebrauch gemacht werden, falls es für den Abschluß des vorliegenden Vertrages erforderlich gehalten wird. Man sollte sich also nicht scheuen, den Notar, der den Vertrag beurkunden wird, vorher um eine Unterredung über die noch unklaren Punkte zu bitten. Auch der Vertragspartner hat ein begründetes Interesse daran, seine Ansprüche gegenüber dem Bauherrn sicherzustellen. Beim Grundstückskaufvertrag wird es daher als durchaus üblich angesehen, daß der Verkäufer sich seinerseits den Rücktritt vom Vertrag vorbehält, falls man den vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen sollte. Eigenes Haus auf fremdem Land Eine preiswerte Alternative zum Grundstückskauf kann die Bestellung eines Erbbaurechts sein. Per Erbbaurechtsvertrag gestattet dabei der Landeigentümer dem Pächter, auf seinem Land ein Haus zu errichten. Dafür ist ein Erbbauzins zu zahlen. Erbbaurechte werden meistens von Kirchen, Stiftungen und Kommunen vergeben. In letzter Zeit ist dieses Modell wieder stärker in die Diskussion gekommen, und die Angebote für Erbpacht, wie sie landläufig genannt wird, nehmen zu. Besonders für Bauherren mit kleinerem Geldbeutel bietet das Erbbaurecht eindeutige Vorteile: Zum einen liegt der Erbbauzins mit in der Regel vier bis fünf Prozent des Bodenwertes meist deutlich unter dem, was für den Kauf des Landes auf dem freien Markt zu zahlen ist. Die anfängliche Belastung ist also niedriger. Zum anderen brauchen Pächter, anders als Käufer, kein Eigenkapital mitzubringen. Der Pächter kann also sein Erspartes verstärkt ins Haus investieren und muß für den Bau weniger Kredit aufnehmen. So steht er in der Gesamtfinanzierung auch mit einer besseren Eigenkapitalquote da. Die Laufzeit des Erbbaurechts wird in der Regel auf 66 oder 99 Jahre festgelegt. Selbstverständlich können nach Auslaufen des Vertrages beide Vertragspartner beziehungsweise deren Erben eine Verlängerung des Kontraktes vereinbaren. Falls nicht, fällt das Grundstück samt Haus an die Landeigentümer zurück. Dafür muß dann dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung gezahlt werden. Diese beträgt nach den gesetzlichen Bestimmungen mindestens zwei Drittel des dann aktuellen Verkehrswertes des Hauses. Umgekehrt kann der Pächter das Grundstück bevorrechtigt kaufen. Auch das Erbbaurecht muß notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. In der Regel geben Banken für Erbbaugrundstücke ebenso Darlehen wie für eigenen Grund und Boden. Fazit: Auf lange Sicht zahlt der Erbbauberechtigte mehr als der Käufer. Empfehlenswert ist die Erbpacht immer, wenn der finanzielle Spielraum eng ist und der Kreditrahmen für ein eigenes Grundstück nicht ausreicht.

Maßnahmenbeschreibung

Das Hauptproblem vieler Bauwilliger ist die Suche nach einem finanzierbaren Grundstück. Angebote für den Hausbau gibt es in allen Preisklassen, darüber hinaus läßt sich hier durch Eigenleistungen zusätzlich Geld einsparen. Ein preiswertes Grundstück zu ergattern, wird dagegen immer schwieriger. Deswegen empfiehlt sich für einkommensschwache Familien die Erbpacht für den Weg in die eigenen vier Wände.

Nur selten können Bauherren davon profitieren, daß die Familie bereits Land besitzt. Den meisten Bauinteressenten bleiben nur die üblichen Wege:

• in Zeitungsanzeigen nach Angeboten von Privatleuten oder Maklern suchen,
• selbst eine Anzeige aufgeben,
• einen Makler beauftragen,
• nach Baulücken Ausschau halten,
• bei Kommunen in der ortsansässigen Baubehörde nachtragen,
• bei Banken und Sparkassen mit einer eigenen Immobilienabteilung oder
• bei Hausbaufirmen, auf deren Grundstücken dann natürlich ein Haus der Firma errichtet werden muß.

Gerade in vielen Ballungsgebieten sind die Preise für erschlossenes Bauland so hoch, daß sich Normalverdiener entweder gar kein Bauland oder nur einen "handtuchschmalen" Streifen leisten können. Viele bauen deshalb auf dem Land. Doch auch dieser Schritt will gut überlegt sein: Bedeutet der Umzug aufs Land, daß sich die Familie vielleicht ein weiteres Auto anschaffen muß? Wer aus diesem oder anderen Gründen in der Stadt bleiben will, kann den Kompromiß eingehen und sich für ein Reihen- oder Doppelhaus entscheiden, denn dafür wird weniger Bauland benötigt.

Was ist das Land wert?

Bevor der Bauherr sich zum Kauf eines Grundstücks entschließt, sollte er es unbedingt durch eine Ortsbesichtigung prüfen - nicht unbedingt allein, denn vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei, am besten in Begleitung eines Architekten. Man sollte sich die Eindrücke notieren. Doch der Augenschein kann auch trügen. Deshalb sollte sich der zukünftige Bauherr zu einer sicheren Beurteilung des Angebots folgende Unterlagen beim Bauamt der Stadt- oder Gemeindeverwaltung besorgen:

• den Lageplan des Grundstücks , um die genauen Abmessungen zu erfahren;
• den Bebauungsplan , um sich über die Einschränkungen bei der späteren Bauausführung zu orientieren;
• eine Kopie des Flächennutzungsplans, um die Nutzung der umliegenden Flächen beurteilen zu können.

Anhand der Notizen von der Ortsbesichtigung sowie der Pläne kann sich die Baufamilie jetzt ein genaues Bild vom Grundstück machen. Kaufinteressenten sollten darüber hinaus die Lage, die infrastrukturelle Anbindung und die Umweltgegebenheiten beachten. Das sollte man schon im Hinblick auf den Wiederverkaufswert bedenken.

Vor dem Landkauf sollte auch ganz klar sein: Was darf auf dem Grundstück gebaut werden? Welche Fläche ist zulässig, wieviel Geschosse? Gibt es Vorschriften für den Baukörper, für Dachform und -farbe, Traufhöhe, Fassade und Fenster? Machen Auflagen des Denkmalschutzes einen Strich durch die Rechnung?

Um finanziell sauber kalkulieren zu können, müssen Grundstücksinteressenten wissen, ob noch Erschließungsbeiträge auf sie zukommen beziehungsweise wie hoch die Kosten ausfallen, wenn das Haus an die Versorgungseinrichtungen angeschlossen wird.

Lage und Bodenverhältnisse

Die wichtigste Frage ist die nach dem Wasserniveau. Sollte der Grundwasserspiegel sehr hoch sein, wird dies erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Entweder muß das Kellergeschoß als wasserdichte Betonwanne hergestellt, das Grundstück aufgeschüttet oder auf die Unterkellerung ganz verzichtet werden. Bei einem Hanggrundstück ist ein Statiker gefragt. Er kann dem Bauherrn sagen, ob gegebenenfalls Stützmauern gebaut werden müssen, Erdauffüllungen notwendig sind oder Drainagen gelegt werden müssen.

Vor- und Kaufvertrag

Verträge über den Erwerb eines Grundstücks sind nur dann wirksam, wenn sie von einem Notar beurkundet werden. Mündliche und selbst schriftliche Vereinbarungen, die nicht beurkundet sind, sind ohne Belang. Im Laufe der Zeit hat es sich außerdem eingebürgert, erst einmal die gegenseitigen Rechte und Pflichten beim Kauf eines Grundstücks in einem Vorvertrag festzuhalten. Da es sich hierbei jedoch nicht um einen Vertrag im üblichen Sinne handelt, ist er wohl besser als "Arbeitspapier" zu bezeichnen. Ist dieses Arbeitspapier nicht notariell beurkundet, kann der Verkäufer nicht verlangen, daß das Grundstück erworben oder bezahlt wird. Andererseits hat man keine Möglichkeit, aufgrund dieses Arbeitspapiers vom Verkäufer die Einhaltung der darin genannten Bedingungen zu verlangen. Der Abschluß dieses Vorvertrages hat jedoch Vorteile, da der zukünftige Bauherr dadurch eine kleine Denkpause erhält, in der die finanziellen Möglichkeiten noch einmal überprüft werden können. Wird ein notariell beurkundeter Vorvertrag geschlossen, dem der endgültige notarielle Vertrag folgt, so ist mit einer höheren Gebührenbelastung zu rechnen, die allerdings im Einzelfall zur Abwendung von Risiken in Kauf genommen werden sollte. Es ist jedoch in den meisten Fällen die Regel, daß unmittelbar nach Abschluß des unwirksamen Vorvertrages die notarielle Verbriefung folgt. Wenn sich nun der Bauherr endgültig zum Kauf entschlossen hat, auch die Finanzierung des Objektes geregelt hat, sollte er an den Abschluß eines notariellen Kaufvertrages denken. Erst zu diesem Zeitpunkt wird er echter Vertragspartner des Verkäufers.

Steht die Verbriefung des Grundstückskaufs beim Notar bevor, sollte sich der Bauherr bewußt machen, daß es für eine Änderung des Vertrages zu spät ist, wenn dieser erst einmal unterschrieben ist.

Daher ist es sinnvoll, sich schon vor dem Verbriefungstermin einen Vertragsentwurf geben zu lassen. Jeder Absatz ist genauestens durchzulesen. Vor allen Dingen sind der Kaufpreis und die Lage mit den Angaben im Vorvertrag zu vergleichen. Die im bürgerlichen Recht (BGB) verankerte Vertragsfreiheit gilt ebenso für den Verkäufer wie für den Bauherrn. Es räumt die Möglichkeit ein, in freier Vereinbarung mit dem anderen Vertragspartner die einzelnen Regelungen des Vertrages festzulegen. Deshalb muß der Vertrag nicht unbedingt in der Form akzeptiert werden, in der er dem Käufer angeboten wird.

Allerdings ist eine Einschränkung zu machen: Hat der Verkäufer mehrere Interessenten für sein Objekt, so hat er es möglicherweise nicht nötig, die Wünsche des Bauherrn zu akzeptieren, da er jederzeit einen anderen, bereitwilligeren Interessenten findet. Da der Notar nicht der Beauftragte des Verkäufers ist, sondern ein unparteiischer Mittler zwischen beiden Vertragsparteien, wird er selbst bestrebt sein, das Vertragswerk ausgewogen zu gestalten. Hierzu trägt insbesondere das "Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen" (AGB-Gesetz) bei. Wenn man berechtigte Änderungswünsche hat, kann mit der Hilfe des Notars gerechnet werden, der ja auch vom Grundstückskäufer bezahlt wird.

Mit der Zahlung der zu entrichtenden Gebühr für die Beurkundung des Vertrages erwirbt der Bauherr auch das Recht auf eine kostenlose Beratung. Von dieser Möglichkeit sollte unbedingt Gebrauch gemacht werden, falls es für den Abschluß des vorliegenden Vertrages erforderlich gehalten wird. Man sollte sich also nicht scheuen, den Notar, der den Vertrag beurkunden wird, vorher um eine Unterredung über die noch unklaren Punkte zu bitten.

Auch der Vertragspartner hat ein begründetes Interesse daran, seine Ansprüche gegenüber dem Bauherrn sicherzustellen. Beim Grundstückskaufvertrag wird es daher als durchaus üblich angesehen, daß der Verkäufer sich seinerseits den Rücktritt vom Vertrag vorbehält, falls man den vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen sollte.

Eigenes Haus auf fremdem Land

Eine preiswerte Alternative zum Grundstückskauf kann die Bestellung eines Erbbaurechts sein. Per Erbbaurechtsvertrag gestattet dabei der Landeigentümer dem Pächter, auf seinem Land ein Haus zu errichten. Dafür ist ein Erbbauzins zu zahlen. Erbbaurechte werden meistens von Kirchen, Stiftungen und Kommunen vergeben. In letzter Zeit ist dieses Modell wieder stärker in die Diskussion gekommen, und die Angebote für Erbpacht, wie sie landläufig genannt wird, nehmen zu.

Besonders für Bauherren mit kleinerem Geldbeutel bietet das Erbbaurecht eindeutige Vorteile:

Zum einen liegt der Erbbauzins mit in der Regel vier bis fünf Prozent des Bodenwertes meist deutlich unter dem, was für den Kauf des Landes auf dem freien Markt zu zahlen ist. Die anfängliche Belastung ist also niedriger. Zum anderen brauchen Pächter, anders als Käufer, kein Eigenkapital mitzubringen. Der Pächter kann also sein Erspartes verstärkt ins Haus investieren und muß für den Bau weniger Kredit aufnehmen. So steht er in der Gesamtfinanzierung auch mit einer besseren Eigenkapitalquote da. Die Laufzeit des Erbbaurechts wird in der Regel auf 66 oder 99 Jahre festgelegt. Selbstverständlich können nach Auslaufen des Vertrages beide Vertragspartner beziehungsweise deren Erben eine Verlängerung des Kontraktes vereinbaren. Falls nicht, fällt das Grundstück samt Haus an die Landeigentümer zurück. Dafür muß dann dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung gezahlt werden. Diese beträgt nach den gesetzlichen Bestimmungen mindestens zwei Drittel des dann aktuellen Verkehrswertes des Hauses. Umgekehrt kann der Pächter das Grundstück bevorrechtigt kaufen.

Auch das Erbbaurecht muß notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. In der Regel geben Banken für Erbbaugrundstücke ebenso Darlehen wie für eigenen Grund und Boden.

Fazit: Auf lange Sicht zahlt der Erbbauberechtigte mehr als der Käufer. Empfehlenswert ist die Erbpacht immer, wenn der finanzielle Spielraum eng ist und der Kreditrahmen für ein eigenes Grundstück nicht ausreicht.

2001 Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt Homepage Email