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Wie läuft die Baugenehmigung ab ? |
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| Maßnahmenbeschreibung | Querinfos | ||
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Schön, wenn man schon weiß, wie das Traumhaus einmal aussehen soll.
Allerdings bestehen in der Regel große Unterschiede zwischen dem selbstgebauten
Luftschloß und der Verwirklichung der realen eigenen vier Wände. Grund dafür
sind nicht nur die finanziellen Grenzen der Bauherrenfamilie, sondern auch
rechtliche Vorschriften von Seiten der Stadt oder Gemeinde, in der das
Eigenheim errichtet werden soll. Denn nicht alles, was man gerne in die Tat
umsetzen möchte, ist auch erlaubt.
Vor Baubeginn muß man sich beim zuständigen Unteren Bauaufsichtsamt eine Baugenehmigung einholen. Hier erhält man auch Auskunft über die regional unterschiedlichen Bauvorschriften in Form der Landesbauordnung (LBO), die man unbedingt vor der Planung kennen sollte. Zu klären ist im Vorfeld auch, ob der Grund und Boden, den man erwerben möchte, als Baugrundstück ausgewiesen wurde oder als solches von der Behörde anerkannt wird. Einen Antrag auf Baugenehmigung darf jeder stellen, der sich als Bauvorlageberechtigter ausweisen kann. Das sind zum Beispiel laut LBO Nordrhein-Westfalen Architekt, Innenarchitekt, Ingenieur oder Personen, die die Befähigung zum höheren oder gehobenen bautechnischen Verwaltungsdienst besitzen. "Wohngebäude geringer Höhe" jedoch können von der Genehmigungspflicht freigestellt werden. Die Definition von "gering" schwankt von Bundesland zu Bundesland. Zum Beispiel schränkt dies die Landesbauordnung NRW, Paragraph 67, auf Wohngebäude ein, "(...) deren höchster Aufenthaltsraum nicht höher als 22 m über der mittleren Gebäudeoberfläche liegt". In NRW gelten auch Häuser, die "(...) innerhalb eines Bebauungsplans liegen (...)" und solche, "(...) bei denen die Erschließung gesichert ist (...)", als genehmigungsfrei. In den meisten Bundesländern braucht man das Bauvorhaben eines Einfamilienhauses dem zuständigen Amt lediglich mit einer formlosen Mitteilung (inklusive der erforderlichen Unterlagen, siehe Kasten) anzuzeigen. Legt dieses innerhalb einer bestimmten Frist keinen Einspruch ein, gibt es mit dem sogenannten "vereinfachten Genehmigungsverfahren" sein O.K. zum Bau. Geprüft wird in diesem Verfahren nur noch auf Vollständigkeit der Unterlagen, nicht auf deren Inhalt. Das eigentliche Baugenehmigungsverfahren hingegen geht in vier Phasen vor sich: der Bauvoranfrage, dem Bauvorbescheid, dem Bauantrag und dem Nachbarschutz. Die Bauvoranfrage Im ersten Schritt, der Bauvoranfrage, wird geklärt, ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist. Die Bauherren-Familie bringt hierfür formlos ein paar deutliche Fragen zu Papier, zum Beispiel: "Dürfen wir auf unserem Grundstück (dabei Gemarkung, Flurnummer und Gemeinde angeben) ein zweistöckiges Mehrfamilienhaus errichten?" oder "Wird das Grundstück erschlossen?" Außerdem bringt man in Erfahrung, welche Auflagen befolgt werden müssen. Es empfiehlt sich daher, gleich "mit offenen Karten" zu spielen und das eigene Bauvorhaben möglichst umfassend darzustellen. So gibt es hinterher, im eigentlichen Baugenehmigungsverfahren, umso weniger Schwierigkeiten. Zu bedenken ist jedoch, daß man in der Bauphase weniger Abweichmöglichkeiten hat, wenn man sich von vornherein auf jedes Detail festlegt. Andererseits hat die Behörde bei einem nur in Grundzügen dargestellten Bauvorhaben noch die Möglichkeit, das Objekt eventuell später abzulehnen. Für welches Vorgehen sich die Bauherrenfamilie entscheidet, hängt von ihrem individuellen Bauvorhaben ab. Viele Städte bieten bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben eine unverbindliche Bauberatung an. Sie sollte man nutzen, um herauszufinden, ob das eigene Bauvorhaben überhaupt eine Chance hat, genehmigt zu werden und um einen reibungslosen Ablauf des Genehmigungsverfahrens zu erreichen.
Der Bauvorbescheid Bestehen seitens der Behörde keine Bedenken, erteilt sie einen Bauvorbescheid oder eine Bebauungsgenehmigung. Er ist für das spätere Genehmigungsverfahren bindend und nur für die eingereichte Planung gültig. Will die Bauherrenfamilie zum Beispiel doch ein zusätzliches Stockwerk errichten oder Gauben einbauen, muß sie sich dafür eine neue Genehmigung einholen. Der Vorbescheid ist für zwei Jahre gültig, kann aber auf Antrag verlängert werden. Alternativ zum Vorbescheid kann man sich auch eine Zusicherung holen; rechtlich bindend ist jedoch nur die schriftliche. Sollten später einmal Änderungen bei der Sach- oder Rechtslage auftreten, aufgrund derer die Zusicherung nicht mehr erteilt werden würde, muß sich die Behörde auch nicht mehr daran halten. Der Bauantrag Um den Antrag auf ein Bauvorhaben bearbeiten zu können, benötigt das Bauaufsichtsamt sämtliche Bauvorlagen. Die Bauherren-Familie kann nicht nur für ein Grundstück, das sie besitzt, sondern auch für ein fremdes den Bauantrag stellen. Will man einen bestimmten Grund und Boden kaufen, muß man der Behörde das sogenannte "Sachbescheinigungsinteresse" nachweisen, zum Beispiel mit einer Einverständniserklärung des Besitzers. Eine Teilbaugenehmigung zu erwirken, ist hingegen sinnvoll, um mit einzelnen Bauphasen beginnen zu können, etwa dem Erdaushub. Spätestens bis zur Baugenehmigung sind immer zu zahlen oder nachzuweisen: • Straßenbau- beziehungsweise Anliegerkosten und Erschließungskosten • Stellplätze • Kinderspielplatz • statische Berechnung (Standsicherheitsnachweis). Im "vereinfachten Genehmigungsverfahren" ist das Untere Bauaufsichtsamt nicht in jedem Bundesland verpflichtet, die Statik bei Häusern mit weniger als zwei Wohnungen zu überprüfen. Gibt die Behörde schließlich ihr Einverständnis zum Bauantrag, erteilt sie mit dem Bauschein eine Baugenehmigung, die zwei bis drei Jahre gültig bleibt. Die Gebühr für den Bauschein liegt zwischen ein und 1,5 Prozent der Rohbausumme. Nachbarschutz Die Anwohner haben das Recht, gegen eine zu erteilende Baugenehmigung Widerspruch einzulegen. Stattgegeben wird ihm jedoch nur dann, wenn die Genehmigung örtlichen Bauvorschriften widerspricht oder die subjektiven Rechte der zukünftigen Nachbarn verletzt, beispielsweise durch die Nichteinhaltung der Grenzabstände. Es ist daher unbedingt ratsam, vor Baubeginn möglichst alle Widerstände aus dem Weg zu räumen. Im schlimmsten Fall können Anwohner während der Bauphase eine einstweilige Anordnung zum Stop des Baus erwirken - und das ist für die Bauherrenfamilie nicht nur ärgerlich, sondern wird vor allem äußerst teuer. |
