Mängel am Bau: Diese Rechtsmittel hat der Bauherr

Leseprobe : Ratgeber Selbstbau 6/2001, PMO Verlag

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Maßnahmenbeschreibung
Für Baumängel haftet grundsätzlich jeder, der mit dem Bauherrn einen unmittelbaren Vertrag abgeschlossen hat, also z.B. Bauträger, Bauunternehmen, Architekten oder auch Sonderfachleute (Baubeteiligte). Die Haftung eines Baubeteiligten setzt voraus, dass die erbrachte Bauleistung mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht "die zugesicherten Eigenschaften hat" oder "mit Fehlern behaltet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Verbrauch aufheben oder mindern" (§ 633 BGB, § 13 Nr.1 V0B/B). Ein Bauwerk ist ferner dann mangelhaft, wenn es nicht den Anforderungen an den "gewöhnlichen Gebrauch" genügt. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei an den entsprechenden DIN-Normen. Beiden Seiten, also Bauherr und Baubeteiligten, steht jedoch der Beweisantritt offen, dass die DIN-Normen nicht den allgemein anerkannten Stand wiedergeben, also entweder nur geringere oder aber höhere Anforderungen erforderlich sind. Diese Fragen kann nur ein Sachverständiger klären. Wann darf man Fehler selbst nachbessern ? Liegt ein Baumangel vor, hat der Bauherr grundsätzlich einen Anspruch auf Nachbesserung: Das heißt, dass der Baubeteiligte einen Mangel selbst - bzw. durch einen Subunternehmer - auf eigene Kosten beseitigen lassen muss. Kommt der Unternehmer der Mängelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist nach, kann der Bauherr den Mangel in der Regel selbst beheben lassen und die Kosten hierfür vom Unternehmen verlangen. Da der Bauherr für die Kosten der Mängelbeseitigung in Vorlage treten muss, kann er für diese Kosten einen Vorschuss gegen das Unternehmen geltend machen. Dies gilt dem Grundsatz nach sowohl nach BGB-Vertrag als auch nach VOB/B-Vertrag, mit nur geringfügigen Unterschieden. Größer sind die Unterschiede beider Vertragstypen hinsichtlich des Anspruchs auf Wandelung. Bei einem BGB-Vertrag ist der Bauherr grundsätzlich berechtigt dem Unternehmen wegen eine Baumangels eine Frist zur Beseitigung zu setzen. Kommt das Unternehmen der Mängelbeseitigung nicht nach, und hat der Bauherr bei Fristsetzung zugleich erklärt, dass er die Mängelbeseitigung nach Fristablauf durch das Unternehmen ablehnt, hat der Bauherr das Recht zur Wandelung. "Wandelung" bedeutet die Rückgängigmachung des gesamten Vertrages. Der Bauherr kann dann also die dem Unternehmen gezahlte Vergütung zurück verlangen, muss seinerseits aber alle vom Bauunternehmen bereits erbrachten Leistungen an dieses zurückgeben. Wann bekommt man Schadenersatz ? Alternativ zum Anspruch auf Wandelung steht dem Bauherrn beim BGB-Vertrag der Anspruch auf Minderung zu. Minderung bedeutet Herabsetzung der Vergütung des Unternehmens. im Gegensatz zum Anspruch auf Wandelung kann eine Minderung auch wegen nur unerheblicher Mängel geltend gemacht werden Auch der Anspruch auf Minderung unterliegt beim VOB/B-Vertrag gegenüber dem BGB-Vertrag Besonderheiten. Ein Anspruch auf Minderung steht dem Bauherrn danach nur zu, wenn die Beseitigung des Mangels entweder unmöglich ist, vom Unternehmen wegen unverhältnismäßigen Aufwandes verweigert oder ausnahmsweise die Beseitigung des Mangels für den Bauherrn nicht zumutbar ist. Andererseits ist es nach VOB/B nicht erforderlich, dass der Bauherr dem Unternehmer zur Mängelbeseitigung eine Frist gesetzt hat. DerAnspruch auf Schadenersatz unterliegt ebenfalls unterschiedlichen Regelungen, je nachdem, ob es sich um einen BGB-Vertrag oder um einen VOB/B-Vertrag handelt. Hier können nur die Grundsätze dargestellt werden: Beim BGB-Vertrag kann ein Schadenersatzanspruch wegen eines bestehenden Mangels nur alternativ zur Wandelung oder Minderung geltend gemacht werden. Demgegenüber geben die Regelungen der VOB/B dem Bauherrn einen zusätzlichen Anspruch auf Schadenersatz, der neben dem Anspruch auf Nachbesserung bzw. Minderung besteht. Die Differenzierung zwischen BGB-Vertrag und VOB/B-Vertrag setzt sich auch bei der Frage der Verjährung fort. Für die Errichtung eines Bauwerkes gilt beim BGB- Vertrag eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, während die V0B/B eine kürzere Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken von 2 Jahren vorsieht. In beiden Fällen beginnt die Verjährungsfrist grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Abnahme. In der Praxis erweist sich die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen oft als schwierig. Das kann zum einen damit zusammenhängen, dass in dem betreffenden Bauvertrag möglicherweise Sonderregelungen zu Lasten des Bauherrn getroffen sind. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die verschiedenen Gewährleistungsansprüche jeweils gesonderte Voraussetzungen haben, ohne deren Erfüllung die Gewährleistungsansprüche nicht durchgesetzt werden können, wie z.B. die oben erwähnte Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung beim BGB-Vertrag. Es muss sorgfältig darauf geachtet werden, dass rechtzeitig vor Ablauf die Verjährungsfristen unterbrochen werden. Die Verjährungsunterbrechung kann beispielsweise durch Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens oder durch Klageerhebung erfolgen. Rechtlich durchsetzen kann der Bauherr seine Gewährieistungsansprüche natürlich nur dann, wenn er das Bestehen von Mängeln letztlich beweist. Deshalb muss frühzeitig die Beweissicherung durchgeführt werden. RA Axel Kleinschmidt

Maßnahmenbeschreibung

Für Baumängel haftet grundsätzlich jeder, der mit dem Bauherrn einen unmittelbaren Vertrag abgeschlossen hat, also z.B. Bauträger, Bauunternehmen, Architekten oder auch Sonderfachleute (Baubeteiligte). Die Haftung eines Baubeteiligten setzt voraus, dass die erbrachte Bauleistung mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht "die zugesicherten Eigenschaften hat" oder "mit Fehlern behaltet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Verbrauch aufheben oder mindern" (§ 633 BGB, § 13 Nr.1 V0B/B).

Ein Bauwerk ist ferner dann mangelhaft, wenn es nicht den Anforderungen an den "gewöhnlichen Gebrauch" genügt. Die Rechtsprechung orientiert sich dabei an den entsprechenden DIN-Normen. Beiden Seiten, also Bauherr und Baubeteiligten, steht jedoch der Beweisantritt offen, dass die DIN-Normen nicht den allgemein anerkannten Stand wiedergeben, also entweder nur geringere oder aber höhere Anforderungen erforderlich sind. Diese Fragen kann nur ein Sachverständiger klären.

Wann darf man Fehler selbst nachbessern ?

Liegt ein Baumangel vor, hat der Bauherr grundsätzlich einen Anspruch auf Nachbesserung: Das heißt, dass der Baubeteiligte einen Mangel selbst - bzw. durch einen Subunternehmer - auf eigene Kosten beseitigen lassen muss. Kommt der Unternehmer der Mängelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist nach, kann der Bauherr den Mangel in der Regel selbst beheben lassen und die Kosten hierfür vom Unternehmen verlangen. Da der Bauherr für die Kosten der Mängelbeseitigung in Vorlage treten muss, kann er für diese Kosten einen Vorschuss gegen das Unternehmen geltend machen.

Dies gilt dem Grundsatz nach sowohl nach BGB-Vertrag als auch nach VOB/B-Vertrag, mit nur geringfügigen Unterschieden.

Größer sind die Unterschiede beider Vertragstypen hinsichtlich des Anspruchs auf Wandelung. Bei einem BGB-Vertrag ist der Bauherr grundsätzlich berechtigt dem Unternehmen wegen eine Baumangels eine Frist zur Beseitigung zu setzen. Kommt das Unternehmen der Mängelbeseitigung nicht nach, und hat der Bauherr bei Fristsetzung zugleich erklärt, dass er die Mängelbeseitigung nach Fristablauf durch das Unternehmen ablehnt, hat der Bauherr das Recht zur Wandelung. "Wandelung" bedeutet die Rückgängigmachung des gesamten Vertrages. Der Bauherr kann dann also die dem Unternehmen gezahlte Vergütung zurück verlangen, muss seinerseits aber alle vom Bauunternehmen bereits erbrachten Leistungen an dieses zurückgeben.

Wann bekommt man Schadenersatz ?

Alternativ zum Anspruch auf Wandelung steht dem Bauherrn beim BGB-Vertrag der Anspruch auf Minderung zu. Minderung bedeutet Herabsetzung der Vergütung des Unternehmens. im Gegensatz zum Anspruch auf Wandelung kann eine Minderung auch wegen nur unerheblicher Mängel geltend gemacht werden

Auch der Anspruch auf Minderung unterliegt beim VOB/B-Vertrag gegenüber dem BGB-Vertrag Besonderheiten. Ein Anspruch auf Minderung steht dem Bauherrn danach nur zu, wenn die Beseitigung des Mangels entweder unmöglich ist, vom Unternehmen wegen unverhältnismäßigen Aufwandes verweigert oder ausnahmsweise die Beseitigung des Mangels für den Bauherrn nicht zumutbar ist. Andererseits ist es nach VOB/B nicht erforderlich, dass der Bauherr dem Unternehmer zur Mängelbeseitigung eine Frist gesetzt hat.

DerAnspruch auf Schadenersatz unterliegt ebenfalls unterschiedlichen Regelungen, je nachdem, ob es sich um einen BGB-Vertrag oder um einen VOB/B-Vertrag handelt. Hier können nur die Grundsätze dargestellt werden: Beim BGB-Vertrag kann ein Schadenersatzanspruch wegen eines bestehenden Mangels nur alternativ zur Wandelung oder Minderung geltend gemacht werden. Demgegenüber geben die Regelungen der VOB/B dem Bauherrn einen zusätzlichen Anspruch auf Schadenersatz, der neben dem Anspruch auf Nachbesserung bzw. Minderung besteht.

Die Differenzierung zwischen BGB-Vertrag und VOB/B-Vertrag setzt sich auch bei der Frage der Verjährung fort. Für die Errichtung eines Bauwerkes gilt beim BGB- Vertrag eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, während die V0B/B eine kürzere Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken von 2 Jahren vorsieht. In beiden Fällen beginnt die Verjährungsfrist grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Abnahme.

In der Praxis erweist sich die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen oft als schwierig. Das kann zum einen damit zusammenhängen, dass in dem betreffenden Bauvertrag möglicherweise Sonderregelungen zu Lasten des Bauherrn getroffen sind. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die verschiedenen Gewährleistungsansprüche jeweils gesonderte Voraussetzungen haben, ohne deren Erfüllung die Gewährleistungsansprüche nicht durchgesetzt werden können, wie z.B. die oben erwähnte Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung beim BGB-Vertrag. Es muss sorgfältig darauf geachtet werden, dass rechtzeitig vor Ablauf die Verjährungsfristen unterbrochen werden. Die Verjährungsunterbrechung kann beispielsweise durch Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens oder durch Klageerhebung erfolgen. Rechtlich durchsetzen kann der Bauherr seine Gewährieistungsansprüche natürlich nur dann, wenn er das Bestehen von Mängeln letztlich beweist. Deshalb muss frühzeitig die Beweissicherung durchgeführt werden.

RA Axel Kleinschmidt

2000 Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt Homepage Email