Bauherreninformatione im Internet

Vorüberlegungen zum Thema Baukosten

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Maßnahmenbeschreibung
Die Erstellungskosten für Immobilienbesitz liegen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn in Deutschland sehr hoch. Es gibt viele wissenschaftliche Abhandlungen, worauf dies zurückzuführen ist. Die Gründe sind vielschichtig. Die Bundes- und Landesregierungen haben in den letzten Jahrzehnten immer wieder Forschungsaufträge erteilt, Gründe und Abhilfemöglichkeiten herauszuarbeiten. Als wesentliche Hauptursachen kann man wohl benennen: - Überzogene Reglementierungen im Bauwesen - Zu geringe Ausschöpfung von Rationalisierungsmöglichkeiten - Zu hohe Anforderungen an die Qualitätsstandards - Unprofessionelle Abwicklung des Vorhabens und unzureichende Kontrollen Derjenige, der heute ein Haus kostengünstig bauen möchte, muß mit den Gegebenheiten der Baugesetzgebung leben - insofern nützt ihm die Diskussion, was zukünftig in der Bauwirtschaft dereguliert werden sollte und kann (Normung, Bauordnungen usw.), nur sehr wenig. Mit den akuten Überlegungen "Was kann ich tun, um Kosten zu sparen", wird sich der Bauherr, um spürbares zu erreichen, auf die anderen Kriterien "Nutzung von Rationalisierungsmöglichkeiten", "Definition der erforderlichen Qualitätsstandards" und "Zielorientierte Abwicklung des Vorhabens und effektive Kontrollen" konzentrieren müssen. Unsere Leitseite "Strategien zur Baukostensenkung" behandelt eine ganze Palette von Überlegungen, Maßnahmen und Handlungsweisen, die alle mehr oder weniger zu dem angestrebten Ziel, nämlich die Baukosten im Griff zu behalten, etwas beitragen können. In diesem Aufsatz sollen die Maßnahmen, quasi als Vorbereitung zur vertieften Beschäftigung mit Einzelthemen, grob besprochen und bewertet werden. Eins sei vorweg gesagt: Es gibt nicht diesen Wunderhebel, der, richtig angesetzt, für sich alleine ein Bauprojekt vor Kostenüberschreitungen bewahren kann. Ein Bauvorhaben ist ein sehr komplexer Vorgang, der von Beginn an in allen Einzelheiten intensiv vorgeplant und kontrolliert werden muß. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, ohne zeitliche Verzögerungen alle Entwicklungen im Projekt (Kosten, Termine) zu beobachten und, wenn erforderlich, alle Möglichkeiten der Einflußnahme (Gegensteuerung) zu nutzen. Alle Eingriffe in ein komplexes Projekt erfordern allerdings den fortwährenden Blick nach Links und Rechts um zu vermeiden, daß ein begrenzter Eingriff in einem Gewerk an einer ganz anderen Stelle negative Auswirkungen nach sich zieht. Im Grund muß man die Wechselwirkungen (Schnittstellen) zwischen den Beteiligten, den Gewerken und den technischen Randbedingungen im Auge behalten. Wichtig ist insbesondere, dass Bauherr und Architekt als Team operieren ! Wenn hier nicht die nötige Vertrauensbasis besteht, ist der Erfolg von vorneherein in Frage gestellt. Zu den Maßnahmen in den einzelnen Leistungsphasen : Planungsgrundlagen ermitteln Am Anfang jeder Baumaßnahme steht ganz zwangsläufig das sorgfältige Abklären aller zu berücksichtigenden Randbedingungen. Hier ist in erster Linie die Frage des geeigneten Grundstückes. Sind mit dem neuen Standort Nachteile verbunden und sind diese vertretbar? Wiegt die Nähe zum Arbeitsplatz eventuelle Grundstücksmehrkosten auf? Welche Einschränkungen bezüglich der Bebaubarkeit sind zu beachten ? Kann das Objekt wunschgemäß ausgerichtet (Sonne, Anschlüsse, Zuwegung) werden ? Wieviele und welche Räume mit welcher Fläche werden benötigt? Welche Vorstellungen existieren zum gewünschten Qualitätsstandard ? Wie steht es um die Finanzierungsmöglichkeiten? Erste Kostenschätzungen müssen spätestens hier aufgestellt werden. Alternativen prüfen Soll kostengünstig gebaut werden, müssen Ausführungsalternativen betrachtet werden. Dabei dürfen nicht nur die Errichtungskosten betrachtet werden Eine Mehrinvestition z.B. in eine energiesparende Bauweise kann sich binnen kurzer Zeit amortisieren und fortan bares Geld einsparen. Der Einsatz alternativer Baustoffe zieht mitunter Konsequenzen in Parallel- oder Folgegewerken nach sich. Diese müssen in technischer und kostenmäßiger Hinsicht abgewogen werden. Diese Prüfungsphase der alternativen Ausführungen muß mit einer intensiven Sammlung von Informationen einhergehen, die über Fachleute, aus Literatur, aus dem Internet und aus Gesprächen mit anderen Bauherren gewonnen werden können. Genehmigungsphase In der Genehmigungsphase kann viel Zeit verloren gehen, die letztlich auch Geld kostet. Es zahlt sich hier mitunter aus, das intensive Gespräch mit der Genehmigungsbehörde zu pflegen, um frühzeitig unberechtigte oder unzumutbare Forderungen abzuwehren. Hier ist ein im Umgang mit den Baubehörden erfahrener Architekt Gold wert. Zu diesem Zeitpunkt sollte dann spätestens die detaillierte Kostenplanung des Objekts erfolgen. Ausführungsplanung im Detail Werden in dieser Phase wirklich intensiv alle Details eines Objekts durchgeplant, fallen die meisten der Unstimmigkeiten bereits im Planungsstadium auf. Hier ist meist problemlos Abhilfe zu schaffen, ohne erst auf der Baustelle Material und Lohnarbeit zu verschwenden. Ein wichtiger Schritt zur Einhaltung des Kostenbudgets ist es, nach Abschluß der Planung einen Redaktionsschluß für jegliche Anderung abzusprechen und bestmöglich einzuhalten. Auch hier ist das Sammeln umfassender Informationen für den Bauherren das A und 0. Die terminlichen Abläufe müssen jetzt abgestimmt und für die Auftragsvergaben vorbereitet werden. Eigenleistungen planen Was kann man selbst in Eigenleistung durchführen ? Wo lohnt sich die Einplanung von Eigenleistungen ganz besonders ? Was ist gegenüber Folgegewerken bei der Durchführung von Eigenleistungen zu beachten ? Was sollte man in einem Werkvertrag zum Thema Eigenleistungen festlegen ? Wie sieht es mit Finanzamt, Haftungsfragen und erforderlichen Versicherungen aus? Wie kann man die Eigenleistung organisieren ? Was bringen Selbsthilfegemeinschaften ? Auftragsvergaben optimieren Im Zuge einer Baumaßnahme sind viele Aufträge an Lieferanten und Handwerker zu erteilen. Durch geschickte Wahl der Formulierungen und der zugrundezulegenden Vorschriften und Richtlinien kann man sich davor schützen, übervorteilt zu werden. Soll man die VOB oder das BGB als Vertragsgrundlage vereinbaren ? Mit den Vereinbarungen zu Zahlungsbedingungen, Terminen, Preisstellung, Vollständigkeit, Gewährleistung, Haftung und Sicherstellungen kann man leicht Schiffbruch erleiden, wenn man nicht aufpaßt. Durch konsequentes Ausnutzen von vertraglichen Vereinbarungen kann man auch die eine oder andere Mark sparen. Ausführungsphase Wenn die Arbeiten auf der Baustelle laufen, heißt es, am Ball zu bleiben. Zuviel Kontrolle hat hierbei noch nie geschadet. Der Baulaie sollte sich hier eines unabhängigen, fachlichen Ratgebers versichern. Parallel zur Ausführung muß eine konsequente Istkosten-Verfolgung stehen. Wird hier geschludert, kann das Kostengerüst sehr schnell ins Wanken geraten. Mehrkosten sind dann programmiert. Mit der Kontrolle ist es aber nicht getan : Werden Mehrkosten erkannt, müssen Gegensteuerungsmaßnahmen ergriffen werden, damit durch die Einzelverteuerung nicht die Gesamtkosten des Objekts überschritten werden. Wo können Kosten eingespart werden ? Was kann jetzt ausgesetzt und später nachgeholt werden ? Wo kann man die Ausstattungsqualität ohne Minderung des Nutzwertes zur Kostensenkung reduzieren. Abrechnungsphase Hier heißt es noch einmal : Augen auf! Allein durch Rechenfehler in Handwerker- Aufmaßen haben Bauherren schon unbemerkt hunderte Euro verloren. Man sollte alles nachrechnen bzw. vom Architekten verantwortlich nachrechnen lassen. Wurde überhaupt richtig aufgemessen ? Wurden keine Leistungen zuviel abgerechnet? Wann ist der richtige Aufmaßzeitpunkt? Was gehört zu den im Auftrag enthaltenen Nebenleistungen und was sind besondere Leistungen ? Was nützt es, auf der einen Seite vielleicht viele hundert Stunden Eigenleistung zu erbringen und dann in der Abrechnungsphase durch falsch gesetzte Prioritäten oder Unaufmerksamkeit viel Geld zu verlieren ? Mängelbeseitigungsphase Ein Haus ist erst dann fertig, wenn alle Baumängel beseitigt sind. Mancher Architekt widmet sich diesem Abschnitt nur noch halbherzig, weil er bereits mit "interessanteren" neuen Projekten beschäftigt ist. Läßt man hier die nötige Konsequenz vermissen, zieht sich die Mängelbeseitigung u.U. lange hin. Warum ist die Schlußabnahme von so eminenter Wichtigkeit? Wie geht man bei der Mängelbeseitigung vor? Wie rügt man Mängel formgerecht ? Wann sollte man einen Rechtsanwalt einschalten?

Maßnahmenbeschreibung

Die Erstellungskosten für Immobilienbesitz liegen im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn in Deutschland sehr hoch. Es gibt viele wissenschaftliche Abhandlungen, worauf dies zurückzuführen ist. Die Gründe sind vielschichtig. Die Bundes- und Landesregierungen haben in den letzten Jahrzehnten immer wieder Forschungsaufträge erteilt, Gründe und Abhilfemöglichkeiten herauszuarbeiten. Als wesentliche Hauptursachen kann man wohl benennen:

- Überzogene Reglementierungen im Bauwesen

- Zu geringe Ausschöpfung von Rationalisierungsmöglichkeiten

- Zu hohe Anforderungen an die Qualitätsstandards

- Unprofessionelle Abwicklung des Vorhabens und unzureichende Kontrollen

Derjenige, der heute ein Haus kostengünstig bauen möchte, muß mit den Gegebenheiten der Baugesetzgebung leben - insofern nützt ihm die Diskussion, was zukünftig in der Bauwirtschaft dereguliert werden sollte und kann (Normung, Bauordnungen usw.), nur sehr wenig.

Mit den akuten Überlegungen "Was kann ich tun, um Kosten zu sparen", wird sich der Bauherr, um spürbares zu erreichen, auf die anderen Kriterien "Nutzung von Rationalisierungsmöglichkeiten", "Definition der erforderlichen Qualitätsstandards" und "Zielorientierte Abwicklung des Vorhabens und effektive Kontrollen" konzentrieren müssen.

Unsere Leitseite "Strategien zur Baukostensenkung" behandelt eine ganze Palette von Überlegungen, Maßnahmen und Handlungsweisen, die alle mehr oder weniger zu dem angestrebten Ziel, nämlich die Baukosten im Griff zu behalten, etwas beitragen können. In diesem Aufsatz sollen die Maßnahmen, quasi als Vorbereitung zur vertieften Beschäftigung mit Einzelthemen, grob besprochen und bewertet werden.

Eins sei vorweg gesagt:

Es gibt nicht diesen Wunderhebel, der, richtig angesetzt, für sich alleine ein Bauprojekt vor Kostenüberschreitungen bewahren kann. Ein Bauvorhaben ist ein sehr komplexer Vorgang, der von Beginn an in allen Einzelheiten intensiv vorgeplant und kontrolliert werden muß. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, ohne zeitliche Verzögerungen alle Entwicklungen im Projekt (Kosten, Termine) zu beobachten und, wenn erforderlich, alle Möglichkeiten der Einflußnahme (Gegensteuerung) zu nutzen.

Alle Eingriffe in ein komplexes Projekt erfordern allerdings den fortwährenden Blick nach Links und Rechts um zu vermeiden, daß ein begrenzter Eingriff in einem Gewerk an einer ganz anderen Stelle negative Auswirkungen nach sich zieht. Im Grund muß man die Wechselwirkungen (Schnittstellen) zwischen den Beteiligten, den Gewerken und den technischen Randbedingungen im Auge behalten.

Wichtig ist insbesondere, dass Bauherr und Architekt als Team operieren ! Wenn hier nicht die nötige Vertrauensbasis besteht, ist der Erfolg von vorneherein in Frage gestellt.

Zu den Maßnahmen in den einzelnen Leistungsphasen :

Planungsgrundlagen ermitteln

Am Anfang jeder Baumaßnahme steht ganz zwangsläufig das sorgfältige Abklären aller zu berücksichtigenden Randbedingungen. Hier ist in erster Linie die Frage des geeigneten Grundstückes. Sind mit dem neuen Standort Nachteile verbunden und sind diese vertretbar? Wiegt die Nähe zum Arbeitsplatz eventuelle Grundstücksmehrkosten auf? Welche Einschränkungen bezüglich der Bebaubarkeit sind zu beachten ? Kann das Objekt wunschgemäß ausgerichtet (Sonne, Anschlüsse, Zuwegung) werden ? Wieviele und welche Räume mit welcher Fläche werden benötigt? Welche Vorstellungen existieren zum gewünschten Qualitätsstandard ? Wie steht es um die Finanzierungsmöglichkeiten? Erste Kostenschätzungen müssen spätestens hier aufgestellt werden.

Alternativen prüfen

Soll kostengünstig gebaut werden, müssen Ausführungsalternativen betrachtet werden. Dabei dürfen nicht nur die Errichtungskosten betrachtet werden Eine Mehrinvestition z.B. in eine energiesparende Bauweise kann sich binnen kurzer Zeit amortisieren und fortan bares Geld einsparen. Der Einsatz alternativer Baustoffe zieht mitunter Konsequenzen in Parallel- oder Folgegewerken nach sich. Diese müssen in technischer und kostenmäßiger Hinsicht abgewogen werden. Diese Prüfungsphase der alternativen Ausführungen muß mit einer intensiven Sammlung von Informationen einhergehen, die über Fachleute, aus Literatur, aus dem Internet und aus Gesprächen mit anderen Bauherren gewonnen werden können.

Genehmigungsphase

In der Genehmigungsphase kann viel Zeit verloren gehen, die letztlich auch Geld kostet. Es zahlt sich hier mitunter aus, das intensive Gespräch mit der Genehmigungsbehörde zu pflegen, um frühzeitig unberechtigte oder unzumutbare Forderungen abzuwehren. Hier ist ein im Umgang mit den Baubehörden erfahrener Architekt Gold wert. Zu diesem Zeitpunkt sollte dann spätestens die detaillierte Kostenplanung des Objekts erfolgen.

Ausführungsplanung im Detail

Werden in dieser Phase wirklich intensiv alle Details eines Objekts durchgeplant, fallen die meisten der Unstimmigkeiten bereits im Planungsstadium auf. Hier ist meist problemlos Abhilfe zu schaffen, ohne erst auf der Baustelle Material und Lohnarbeit zu verschwenden. Ein wichtiger Schritt zur Einhaltung des Kostenbudgets ist es, nach Abschluß der Planung einen Redaktionsschluß für jegliche Anderung abzusprechen und bestmöglich einzuhalten. Auch hier ist das Sammeln umfassender Informationen für den Bauherren das A und 0. Die terminlichen Abläufe müssen jetzt abgestimmt und für die Auftragsvergaben vorbereitet werden.

Eigenleistungen planen

Was kann man selbst in Eigenleistung durchführen ? Wo lohnt sich die Einplanung von Eigenleistungen ganz besonders ? Was ist gegenüber Folgegewerken bei der Durchführung von Eigenleistungen zu beachten ? Was sollte man in einem Werkvertrag zum Thema Eigenleistungen festlegen ? Wie sieht es mit Finanzamt, Haftungsfragen und erforderlichen Versicherungen aus? Wie kann man die Eigenleistung organisieren ? Was bringen Selbsthilfegemeinschaften ?

Auftragsvergaben optimieren

Im Zuge einer Baumaßnahme sind viele Aufträge an Lieferanten und Handwerker zu erteilen. Durch geschickte Wahl der Formulierungen und der zugrundezulegenden Vorschriften und Richtlinien kann man sich davor schützen, übervorteilt zu werden. Soll man die VOB oder das BGB als Vertragsgrundlage vereinbaren ? Mit den Vereinbarungen zu Zahlungsbedingungen, Terminen, Preisstellung, Vollständigkeit, Gewährleistung, Haftung und Sicherstellungen kann man leicht Schiffbruch erleiden, wenn man nicht aufpaßt. Durch konsequentes Ausnutzen von vertraglichen Vereinbarungen kann man auch die eine oder andere Mark sparen.

Ausführungsphase

Wenn die Arbeiten auf der Baustelle laufen, heißt es, am Ball zu bleiben. Zuviel Kontrolle hat hierbei noch nie geschadet. Der Baulaie sollte sich hier eines unabhängigen, fachlichen Ratgebers versichern. Parallel zur Ausführung muß eine konsequente Istkosten-Verfolgung stehen. Wird hier geschludert, kann das Kostengerüst sehr schnell ins Wanken geraten. Mehrkosten sind dann programmiert. Mit der Kontrolle ist es aber nicht getan : Werden Mehrkosten erkannt, müssen Gegensteuerungsmaßnahmen ergriffen werden, damit durch die Einzelverteuerung nicht die Gesamtkosten des Objekts überschritten werden. Wo können Kosten eingespart werden ? Was kann jetzt ausgesetzt und später nachgeholt werden ? Wo kann man die Ausstattungsqualität ohne Minderung des Nutzwertes zur Kostensenkung reduzieren.

Abrechnungsphase

Hier heißt es noch einmal : Augen auf! Allein durch Rechenfehler in Handwerker- Aufmaßen haben Bauherren schon unbemerkt hunderte Euro verloren. Man sollte alles nachrechnen bzw. vom Architekten verantwortlich nachrechnen lassen. Wurde überhaupt richtig aufgemessen ? Wurden keine Leistungen zuviel abgerechnet? Wann ist der richtige Aufmaßzeitpunkt? Was gehört zu den im Auftrag enthaltenen Nebenleistungen und was sind besondere Leistungen ? Was nützt es, auf der einen Seite vielleicht viele hundert Stunden Eigenleistung zu erbringen und dann in der Abrechnungsphase durch falsch gesetzte Prioritäten oder Unaufmerksamkeit viel Geld zu verlieren ?

Mängelbeseitigungsphase

Ein Haus ist erst dann fertig, wenn alle Baumängel beseitigt sind. Mancher Architekt widmet sich diesem Abschnitt nur noch halbherzig, weil er bereits mit "interessanteren" neuen Projekten beschäftigt ist. Läßt man hier die nötige Konsequenz vermissen, zieht sich die Mängelbeseitigung u.U. lange hin. Warum ist die Schlußabnahme von so eminenter Wichtigkeit? Wie geht man bei der Mängelbeseitigung vor? Wie rügt man Mängel formgerecht ? Wann sollte man einen Rechtsanwalt einschalten?

2003 Dipl.Ing. Hans-Peter Schmitz, Erftstadt Homepage Email