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Maßnahmenbeschreibung	Querinfos
Materialqualität Die eingebauten Materialqualitäten bieten immer wieder Anlaß zum Streit. Der Bauherr hat gewisse Vorstellungen vom einzusetzenden Material, z.B. Sanitärarmaturen Marke XYZ. Trotz mündlicher Absprache wird später vom Bauunternehmer doch eine andere Marke eingesetzt, mit dem Hinweis, die Armaturen seien doch gleichwertig. Nun ist der Begriff gleichwertig schon nicht eindeutig definiert. Jeder versteht das, was er darunter verstehen möchte. Der Unternehmer vertritt die Ansicht, wenn die Funktion in gleicher Weise erfüllt wird, kann allein die Marke kein Ablehnungsgrund sein. Nun variieren aber z.B. Einhand-Wannenmischarmaturen, die alle technisch die Anforderungen erfüllen, in einem Preisbereich von 50 - 300 Euro, je nach Verarbeitung und Marke. Der Bauherr, der meint, die teure Marke abgesprochen zu haben, wird sich nicht mit der preiswerten Alternative zufrieden geben wollen. Es empfiehlt sich also auf jeden Fall, teure Materialqualitäten mit Hersteller und Typ in der Ausschreibung genau zu bezeichnen und Zusätze im Angebot "oder gleichwertig" rigoros zu streichen. Im Vertrag sollte noch ein Passus stehen, daß jegliche Änderungen der festgeschriebenen Materialvorgaben der schriftlichen Genehmigung des Bauherren bedürfen. Folgekosten Wird für eine ausgeschriebene Materialausführung ein alternatives Material angeboten, muß geprüft werden, ob die Folgegewerke hiervon betroffen oder sogar zusätzliche Arbeitsschritte erforderlich sind. Dadurch könnte sich der vergleichbare Preis deutlich verändern. Beispiel Ein Schlüsselfertig-Unternehmer schlägt vor, statt Ortbetondecken, Fertigverlegedecken einzubauen. Die etwas höheren Deckenkosten würden durch den nicht erforderlichen unterseitigen Deckenputz kompensiert. Da der Bauherr die Anstricharbeiten selbst erbringen will, muß er beachten, daß eine verputzte Decke direkt mit Wandfarbe gestrichen werden kann, was bei einer Fertigbetondecke so ohne weiteres nicht geht. Hier wäre vor dem Anstrich Rauhfasertapete zu verkleben. Diese Kosten muß im Beispielfall der Bauherr tragen, der Deckenputz ginge zu Lasten des Unternehmers. Die Mehrkosten für die Tapezierarbeiten müssen zur Vergleichbarkeit also gegengerechnet werden. Es kann sinnvoll sein, für das Hauptangebot auf dem ausgeschriebenen Material zu bestehen, um die vergleichbaren Kosten ohne Folgekosteneffekt zu kennen und dann das Alternativmaterial mit einem gesondert ausgewiesenen Minderpreis beim Preisvergleich zu berücksichtigen. Vollständigkeit von Liefer- und Leistungsumfang Es kommt vor, daß wesentliche Bestandteile der Leistung nicht angeboten werden. Beispiel Ein supergünstiges Angebot über eine Heizungsanlage wird abgegeben, mit detaillierter technischer Beschreibung aller zu liefernden Komponenten über mehrere engbeschriebene Seiten hinweg. Der Bauherr wundert sich später, daß die Montage zusätzlich in Rechnung gestellt wird. In einem versteckten Nebensatz des Angebotes war vermerkt, daß man die Montage der Anlage gerne zu den jeweils gültigen Stundensätzen ausführen wird. Beim vermeintlich teureren Konkurrenten war die Montage, wie eigentlich erwartet, bereits enthalten. Insbesondere bei sehr umfangreichen, detailliert ausformulierten Angeboten, wo jede einzelne Schraube aufgezählt wird, ist es extrem wichtig, genau zu prüfen, ob auch alle benötigten Teile im Angebot entalten sind. Bei einem sehr detaillierten Angebotstext, der ja dem Auftrag meistens zugrundegelegt wird, hat der Bauherr es ungleich schwerer zu argumentieren, daß gewisse, nicht besonders aufgeführte Teile auch mit zum Lieferumfang gehören. Beschreibt ein Angebot nur mit knappen Formulierungen die komplette, betriebsfertige Erstellung einer Heizungsanlage unter Verwendung der aufgeführten Hauptkomponenten (mit genauen Hersteller- und Typbezeichnungen) hat der Unternehmer kaum eine Chance, noch nachträglich irgendwelche vergessenen Teile zusätzlich vergütet zu bekommen. Nebenleistungen Klassische Nebenleistungen sind z.B. Gerüstkosten, die in einem Fassadenangebotspreis enthalten sein können oder auch nicht. Wenn die VOB, Teil C der Ausschreibung bereits eindeutig zugrundegelegt wird, ist definiert, was zu den im Angebot enthaltenen Nebenleistungen oder zu den gesondert abrechenbaren Zusatzleistungen zählt. Der Bauherr kann in der VOB Teil C, die es übrigens auch als reich bebilderten Verordnungskommentar gibt, genau nachlesen, was zu den enthaltenen Nebenleistungen gehört. Nach Gewerken geordnet, ist die VOB Teil C für den interessierten Bauherrn ein wahrer Fundus an Information zu den vom Handwerker bei der Arbeitsausführung zu beachtenden Aspekten. Hier werden auch insbesondere Verfahrensfragen zur Abrechnung (Aufmaß) der verschiedenen Gewerkleistungen (z.B. abzugsfähige oder zu übermessende Flächen von Öffnungen) klar geregelt. So wird z.B. eine fensterreiche Fassade keineswegs in jedem Fall wie eine durchgehende Wand abgerechnet. Sie sollten auf jeden Fall die VOB Teil C für die technische Ausführung und Abwicklung im Auftrag zugrundelegen. Aber Achtung: Für die Gewährleistung kann es vorteilhaft sein, abweichend hiervon eine Gewährleistung nach BGB zu vereinbaren. Gestellung von Energien Auch für die Gestellung von Energien (Strom, Wasser) muß vereinbart werden, wer sie, in welcher Form, an welcher Stelle und für welche Zeit bereitzustellen hat. Preisangaben Es kommt immer wieder vor, daß Bruttopreis-Angebote mit Nettopreis-Angeboten verglichen werden. Also darauf achten, daß die Mehrwertsteuer in allen Abgeboten gleich berücksichtigt wird. Achten Sie auch unbedingt darauf, daß alle vom Anbieter ermittelten, in den Preisvergleich eingehenden Gesamtpreise der Titel und des Gesamtangebotes richtig berechnet wurden. In einem Aufmaßauftrag, dessen tatsächlicher Abrechnungspreis durch Aufmessung der eingebauten Mengen und Massen ermittelt wird, sind nur die Einzelpreise Festpreise und damit verbindlich. Hat sich ein Anbieter im Angebot bei der Berechnung eines Gesamtpreises (Einzelpreis x vorgegebene Menge) gravierend zu seinen Ungunsten verrechnet und erhält aufgrund dieses Rechenfehlers den Auftrag, so kann er später bei der Endabrechnung die richtig berechnete, höhere Summe ansetzen. Also, rechnen Sie alle Positionen nach, wenn Sie wirklich dem preiswertesten Anbieter den Auftrag erteilen wollen. Etwas anders liegt die Sache, wenn der Auftrag zu einem einzigen Festpreis für die gesamte Leistung vergeben wird. Hier kommt keinerlei mengenabhängige Abrechnung mehr zum Tragen und der Anbieter nennt in seinem Angebot den verbindlichen Endpreis. Rabatte Oft wird am Ende einer Vergabeverhandlung, nachdem ein Auftragspreis ausgerechnet und festgelegt wurde, noch einmal ein Preisnachlaß oder ein Rabatt gegeben. Dieser Auftragspreis ändert sich aber im Nachhinein, wenn der tatsächliche Abrechnungsbetrag über Aufmaß ermittelt wird. Beispiel Ein Bauherr erhält auf den verbrieften, aus Einzelpreisen hochgerechneten Auftragswert von 77000 Euro einen Nachlaß von 7000 Euro - die Auftragssumme beträgt also 70000 Euro. Nachdem der Auftrag per Aufmaß über einen Gesamtwert von 117000 Euro abgerechnet wurde, möchte der Unternehmer nur insgesamt 7000 Euro Nachlaß gewähren, so wie im Auftrag vereinbart. Der Bauherr erwartet natürlich einen höheren Nachlaß entsprechend dem errechenbaren Prozentsatz. Hätte im Auftragstext gestanden "Der vereinbarte Nachlaß von 7000 Euro (x,xx %) gilt auch für alle Einzelpreise", gäbe es keine Diskussion zwischen Bauherr und Unternehmer, wie zu verfahren ist. Bedarfspositionen Es ist üblich, in einem Leistungsverzeichnis Bedarfspositionen für den Fall des Falles preislich festzuschreiben. Ob diese Positionen später zur Anwendung kommen, ist noch unklar. Mancher Unternehmer geht nun hin und bietet diese Bedarfspositionen zu sehr hohen Preisen an. Da ja kein konkreter Bedarf besteht, Menge im LV=0, gehen diese Preise nicht in die Angebotssumme und damit auch nicht in den Preisvergleich ein. Später wird dann von einem unredlichen Unternehmer alles dafür getan, daß diese Positionen doch zum Einsatz kommen und damit gute, zusätzliche Gewinne bringen. Man sollte also dafür Sorge tragen, daß in einer Variante des Preisvergleichs alle Bedarfspositionen mit geschätzten Mengen versehen und die geänderten, höheren Angebotssummen neu verglichen werden. Wird jetzt der vorher preiswerteste Anbieter auf die hinteren Plätze verschoben, stimmt mit den Preisen seiner Bedarfspositionen etwas nicht. Zahlungsbedingungen Bezüglich der angebotenen Zahlungsbedingungen können sich Bieterangebote wesentlich unterscheiden. Das denkbare Spektrum reicht von Vorkasse bis Einmalzahlung nach Abnahme. Bei diesem Kriterium ist weniger die Überlegung vorrangig, welche Zinsgewinne bringt mir eine günstige Zahlungsbedingung, als vielmehr die Frage, inwieweit gehe ich mit Zahlungen in Vorleistung. Das Insolvenzrisiko im Baubereich, insbesondere bei kleineren Firmen, ist immer noch gravierend. Die Zahlungsbedingungen sollten so verhandelt und mit allen Bietern festgeschrieben werden, daß zu jedem Zeitpunkt etwa 10-15 % weniger gezahlt wurde, als an festinstallierter bzw eingebauter Leistung auf der Baustelle vorhanden ist. Vorsichtig sollten Sie mit größeren Abschlagszahlungen nach Auftragserteilung sein, ohne daß ein Gegenwert auf der Baustelle vorhanden ist. Zahlungen ohne entsprechenden Gegenwert auf der Baustelle sollten nur gegen Bankbürgschaft geleistet werden. Die für diesen Zweck zu erbringenden Bankbürgschaften müssen selbstschuldnerisch und unbefristet sein ! Lohnstundensätze Es ist sinnvoll, für alle Eventualitäten auch bereits Lohnstundensätze für 2 oder 3 Personal-Qualifikationen (Hilfsarbeiter, Facharbeiter, Polier) im Auftrag festzuschreiben, damit auch hier die Vergleichbarkeit der Angebote überprüft werden kann. In den Preisvergleich sollten dann natürlich auch eine geschätzte Anzahl von Lohnstunden eingerechnet werden. Termingestaltung Auch die angebotenen Realisierungsfristen können deutlich in die Kosten der Gesamtmaßnahme eingehen. Z.B. kann es sehr gravierend für die Gesamtfertigstellung sein, ob es gelingt, den Rohbau vor Einbruch des Winters wetterfest zu schließen. Ansonsten ist eine mehrmonatige Zwangspause angesagt. Sie können durch Terminüberschreitungen große Schwierigkeiten mit Folgegewerken bekommen, wenn der vorgesehene Auftragnehmer zum verschobenen Starttermin keine Zeit hat. Den terminlichen Ablauf einer Maßnahme intensiv im Auge zu haben, ist insbesondere bei komplexen Projekten (viele beteiligte Auftragnehmer) und bei terminlich ausgereizten Maßnahmen ohne Reservezeiträume sehr wichtig. Das A und 0 ist hierbei, Zwischenziele mit Zwischenterminen zu definieren. Ansonsten ist der ausreichende Fortschritt der Arbeiten auf halbem Wege nur schwer abzuschätzen und nur sehr mühsam beim Unternehmer zu reklamieren, der das natürlich ganz anders sehen wird als Sie. Wenn Sie Vertragstermine vereinbaren, bestehen Sie auf der gleichzeitigen Vereinbarung einer Verzugsentschädigung. Nur diese garantiert, daß die Terminzusage vom Ausführenden ernst genommen wird. Die Verzugsentschädigung sollte etwa 1% je angefangene Woche betragen, bei Überschreitung des vereinbarten Endtermins sofort fällig werden und nicht vom Nachweis eines Schadens bei Ihnen abhängig sein. An dieser Forderungshürde trennt sich bezüglich Termintreue normalerweise die Spreu vom Weizen unter den Anbietern. Gewährleistung Die Gewährleistung ist ein wichtiges Kapitel in einem Liefer- oder Werkvertrag. Grundsätzlich üblich sind zwei Arten der Gewährleistung, die sich in mehreren Punkten unterscheiden. Da ist zum einen die Gewährleistung nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), die eine Gewährleistungszeit für Bauleistungen von 5 Jahren vorsieht und im Mangelfall dem Bauherren das Wahlrecht auf Nachbesserung (Reparatur), Minderung (Preisherabsetzung) oder Wandlung (Rückgängigmachung Kauf) zubilligt. Nach VOB beträgt die Gewährleitungszeit 2 Jahre und der Bauherr hat dieses Wahlrecht nicht. In den weitaus meisten Baumaßnahmen wird eine Gewährleistung nach VOB vereinbart. Es kann Sie keiner daran hindern, trotzdem die verlängerte Gewährleistungsfrist zu versuchen durchzusetzen. Dokumentation Achten Sie darauf, daß der beauftragte Unternehmer Ihnen alle benötigten Unterlagen (Behördenpapiere, eigene Bestandspläne) nach Fertigstellung im as-built-Zustand (das heißt : So gezeichnet, wie gebaut) aushändigen muß. Eine Formulierung im Auftrag erspart späteren Streit darüber, was zu liefern ist und ob eine zusätzliche Vergütung zu zahlen ist.

Maßnahmenbeschreibung

Querinfos

Materialqualität

Die eingebauten Materialqualitäten bieten immer wieder Anlaß zum Streit. Der Bauherr hat gewisse Vorstellungen vom einzusetzenden Material, z.B. Sanitärarmaturen Marke XYZ.

Trotz mündlicher Absprache wird später vom Bauunternehmer doch eine andere Marke eingesetzt, mit dem Hinweis, die Armaturen seien doch gleichwertig. Nun ist der Begriff gleichwertig schon nicht eindeutig definiert. Jeder versteht das, was er darunter verstehen möchte. Der Unternehmer vertritt die Ansicht, wenn die Funktion in gleicher Weise erfüllt wird, kann allein die Marke kein Ablehnungsgrund sein. Nun variieren aber z.B. Einhand-Wannenmischarmaturen, die alle technisch die Anforderungen erfüllen, in einem Preisbereich von 50 - 300 Euro, je nach Verarbeitung und Marke. Der Bauherr, der meint, die teure Marke abgesprochen zu haben, wird sich nicht mit der preiswerten Alternative zufrieden geben wollen.

Es empfiehlt sich also auf jeden Fall, teure Materialqualitäten mit Hersteller und Typ in der Ausschreibung genau zu bezeichnen und Zusätze im Angebot "oder gleichwertig" rigoros zu streichen. Im Vertrag sollte noch ein Passus stehen, daß jegliche Änderungen der festgeschriebenen Materialvorgaben der schriftlichen Genehmigung des Bauherren bedürfen.

Folgekosten

Wird für eine ausgeschriebene Materialausführung ein alternatives Material angeboten, muß geprüft werden, ob die Folgegewerke hiervon betroffen oder sogar zusätzliche Arbeitsschritte erforderlich sind. Dadurch könnte sich der vergleichbare Preis deutlich verändern.

Beispiel

Ein Schlüsselfertig-Unternehmer schlägt vor, statt Ortbetondecken, Fertigverlegedecken einzubauen. Die etwas höheren Deckenkosten würden durch den nicht erforderlichen unterseitigen Deckenputz kompensiert. Da der Bauherr die Anstricharbeiten selbst erbringen will, muß er beachten, daß eine verputzte Decke direkt mit Wandfarbe gestrichen werden kann, was bei einer Fertigbetondecke so ohne weiteres nicht geht. Hier wäre vor dem Anstrich Rauhfasertapete zu verkleben. Diese Kosten muß im Beispielfall der Bauherr tragen, der Deckenputz ginge zu Lasten des Unternehmers. Die Mehrkosten für die Tapezierarbeiten müssen zur Vergleichbarkeit also gegengerechnet werden.

Es kann sinnvoll sein, für das Hauptangebot auf dem ausgeschriebenen Material zu bestehen, um die vergleichbaren Kosten ohne Folgekosteneffekt zu kennen und dann das Alternativmaterial mit einem gesondert ausgewiesenen Minderpreis beim Preisvergleich zu berücksichtigen.

Vollständigkeit von Liefer- und Leistungsumfang

Es kommt vor, daß wesentliche Bestandteile der Leistung nicht angeboten werden.

Beispiel

Ein supergünstiges Angebot über eine Heizungsanlage wird abgegeben, mit detaillierter technischer Beschreibung aller zu liefernden Komponenten über mehrere engbeschriebene Seiten hinweg. Der Bauherr wundert sich später, daß die Montage zusätzlich in Rechnung gestellt wird. In einem versteckten Nebensatz des Angebotes war vermerkt, daß man die Montage der Anlage gerne zu den jeweils gültigen Stundensätzen ausführen wird. Beim vermeintlich teureren Konkurrenten war die Montage, wie eigentlich erwartet, bereits enthalten.

Insbesondere bei sehr umfangreichen, detailliert ausformulierten Angeboten, wo jede einzelne Schraube aufgezählt wird, ist es extrem wichtig, genau zu prüfen, ob auch alle benötigten Teile im Angebot entalten sind. Bei einem sehr detaillierten Angebotstext, der ja dem Auftrag meistens zugrundegelegt wird, hat der Bauherr es ungleich schwerer zu argumentieren, daß gewisse, nicht besonders aufgeführte Teile auch mit zum Lieferumfang gehören. Beschreibt ein Angebot nur mit knappen Formulierungen die komplette, betriebsfertige Erstellung einer Heizungsanlage unter Verwendung der aufgeführten Hauptkomponenten (mit genauen Hersteller- und Typbezeichnungen) hat der Unternehmer kaum eine Chance, noch nachträglich irgendwelche vergessenen Teile zusätzlich vergütet zu bekommen.

Nebenleistungen

Klassische Nebenleistungen sind z.B. Gerüstkosten, die in einem Fassadenangebotspreis enthalten sein können oder auch nicht. Wenn die VOB, Teil C der Ausschreibung bereits eindeutig zugrundegelegt wird, ist definiert, was zu den im Angebot enthaltenen Nebenleistungen oder zu den gesondert abrechenbaren Zusatzleistungen zählt. Der Bauherr kann in der VOB Teil C, die es übrigens auch als reich bebilderten Verordnungskommentar gibt, genau nachlesen, was zu den enthaltenen Nebenleistungen gehört. Nach Gewerken geordnet, ist die VOB Teil C für den interessierten Bauherrn ein wahrer Fundus an Information zu den vom Handwerker bei der Arbeitsausführung zu beachtenden Aspekten. Hier werden auch insbesondere Verfahrensfragen zur Abrechnung (Aufmaß) der verschiedenen Gewerkleistungen (z.B. abzugsfähige oder zu übermessende Flächen von Öffnungen) klar geregelt. So wird z.B. eine fensterreiche Fassade keineswegs in jedem Fall wie eine durchgehende Wand abgerechnet.

Sie sollten auf jeden Fall die VOB Teil C für die technische Ausführung und Abwicklung im Auftrag zugrundelegen. Aber Achtung: Für die Gewährleistung kann es vorteilhaft sein, abweichend hiervon eine Gewährleistung nach BGB zu vereinbaren.

Gestellung von Energien

Auch für die Gestellung von Energien (Strom, Wasser) muß vereinbart werden, wer sie, in welcher Form, an welcher Stelle und für welche Zeit bereitzustellen hat.

Preisangaben

Es kommt immer wieder vor, daß Bruttopreis-Angebote mit Nettopreis-Angeboten verglichen werden. Also darauf achten, daß die Mehrwertsteuer in allen Abgeboten gleich berücksichtigt wird.

Achten Sie auch unbedingt darauf, daß alle vom Anbieter ermittelten, in den Preisvergleich eingehenden Gesamtpreise der Titel und des Gesamtangebotes richtig berechnet wurden. In einem Aufmaßauftrag, dessen tatsächlicher Abrechnungspreis durch Aufmessung der eingebauten Mengen und Massen ermittelt wird, sind nur die Einzelpreise Festpreise und damit verbindlich. Hat sich ein Anbieter im Angebot bei der Berechnung eines Gesamtpreises (Einzelpreis x vorgegebene Menge) gravierend zu seinen Ungunsten verrechnet und erhält aufgrund dieses Rechenfehlers den Auftrag, so kann er später bei der Endabrechnung die richtig berechnete, höhere Summe ansetzen. Also, rechnen Sie alle Positionen nach, wenn Sie wirklich dem preiswertesten Anbieter den Auftrag erteilen wollen.

Etwas anders liegt die Sache, wenn der Auftrag zu einem einzigen Festpreis für die gesamte Leistung vergeben wird. Hier kommt keinerlei mengenabhängige Abrechnung mehr zum Tragen und der Anbieter nennt in seinem Angebot den verbindlichen Endpreis.

Rabatte

Oft wird am Ende einer Vergabeverhandlung, nachdem ein Auftragspreis ausgerechnet und festgelegt wurde, noch einmal ein Preisnachlaß oder ein Rabatt gegeben. Dieser Auftragspreis ändert sich aber im Nachhinein, wenn der tatsächliche Abrechnungsbetrag über Aufmaß ermittelt wird.

Beispiel

Ein Bauherr erhält auf den verbrieften, aus Einzelpreisen hochgerechneten Auftragswert von 77000 Euro einen Nachlaß von 7000 Euro - die Auftragssumme beträgt also 70000 Euro. Nachdem der Auftrag per Aufmaß über einen Gesamtwert von 117000 Euro abgerechnet wurde, möchte der Unternehmer nur insgesamt 7000 Euro Nachlaß gewähren, so wie im Auftrag vereinbart. Der Bauherr erwartet natürlich einen höheren Nachlaß entsprechend dem errechenbaren Prozentsatz. Hätte im Auftragstext gestanden "Der vereinbarte Nachlaß von 7000 Euro (x,xx %) gilt auch für alle Einzelpreise", gäbe es keine Diskussion zwischen Bauherr und Unternehmer, wie zu verfahren ist.

Bedarfspositionen

Es ist üblich, in einem Leistungsverzeichnis Bedarfspositionen für den Fall des Falles preislich festzuschreiben. Ob diese Positionen später zur Anwendung kommen, ist noch unklar. Mancher Unternehmer geht nun hin und bietet diese Bedarfspositionen zu sehr hohen Preisen an. Da ja kein konkreter Bedarf besteht, Menge im LV=0, gehen diese Preise nicht in die Angebotssumme und damit auch nicht in den Preisvergleich ein. Später wird dann von einem unredlichen Unternehmer alles dafür getan, daß diese Positionen doch zum Einsatz kommen und damit gute, zusätzliche Gewinne bringen.

Man sollte also dafür Sorge tragen, daß in einer Variante des Preisvergleichs alle Bedarfspositionen mit geschätzten Mengen versehen und die geänderten, höheren Angebotssummen neu verglichen werden. Wird jetzt der vorher preiswerteste Anbieter auf die hinteren Plätze verschoben, stimmt mit den Preisen seiner Bedarfspositionen etwas nicht.

Zahlungsbedingungen

Bezüglich der angebotenen Zahlungsbedingungen können sich Bieterangebote wesentlich unterscheiden. Das denkbare Spektrum reicht von Vorkasse bis Einmalzahlung nach Abnahme. Bei diesem Kriterium ist weniger die Überlegung vorrangig, welche Zinsgewinne bringt mir eine günstige Zahlungsbedingung, als vielmehr die Frage, inwieweit gehe ich mit Zahlungen in Vorleistung. Das Insolvenzrisiko im Baubereich, insbesondere bei kleineren Firmen, ist immer noch gravierend. Die Zahlungsbedingungen sollten so verhandelt und mit allen Bietern festgeschrieben werden, daß zu jedem Zeitpunkt etwa 10-15 % weniger gezahlt wurde, als an festinstallierter bzw eingebauter Leistung auf der Baustelle vorhanden ist.

Vorsichtig sollten Sie mit größeren Abschlagszahlungen nach Auftragserteilung sein, ohne daß ein Gegenwert auf der Baustelle vorhanden ist. Zahlungen ohne entsprechenden Gegenwert auf der Baustelle sollten nur gegen Bankbürgschaft geleistet werden. Die für diesen Zweck zu erbringenden Bankbürgschaften müssen selbstschuldnerisch und unbefristet sein !

Lohnstundensätze

Es ist sinnvoll, für alle Eventualitäten auch bereits Lohnstundensätze für 2 oder 3 Personal-Qualifikationen (Hilfsarbeiter, Facharbeiter, Polier) im Auftrag festzuschreiben, damit auch hier die Vergleichbarkeit der Angebote überprüft werden kann. In den Preisvergleich sollten dann natürlich auch eine geschätzte Anzahl von Lohnstunden eingerechnet werden.

Termingestaltung

Auch die angebotenen Realisierungsfristen können deutlich in die Kosten der Gesamtmaßnahme eingehen. Z.B. kann es sehr gravierend für die Gesamtfertigstellung sein, ob es gelingt, den Rohbau vor Einbruch des Winters wetterfest zu schließen. Ansonsten ist eine mehrmonatige Zwangspause angesagt. Sie können durch Terminüberschreitungen große Schwierigkeiten mit Folgegewerken bekommen, wenn der vorgesehene Auftragnehmer zum verschobenen Starttermin keine Zeit hat. Den terminlichen Ablauf einer Maßnahme intensiv im Auge zu haben, ist insbesondere bei komplexen Projekten (viele beteiligte Auftragnehmer) und bei terminlich ausgereizten Maßnahmen ohne Reservezeiträume sehr wichtig. Das A und 0 ist hierbei, Zwischenziele mit Zwischenterminen zu definieren. Ansonsten ist der ausreichende Fortschritt der Arbeiten auf halbem Wege nur schwer abzuschätzen und nur sehr mühsam beim Unternehmer zu reklamieren, der das natürlich ganz anders sehen wird als Sie.

Wenn Sie Vertragstermine vereinbaren, bestehen Sie auf der gleichzeitigen Vereinbarung einer Verzugsentschädigung. Nur diese garantiert, daß die Terminzusage vom Ausführenden ernst genommen wird. Die Verzugsentschädigung sollte etwa 1% je angefangene Woche betragen, bei Überschreitung des vereinbarten Endtermins sofort fällig werden und nicht vom Nachweis eines Schadens bei Ihnen abhängig sein. An dieser Forderungshürde trennt sich bezüglich Termintreue normalerweise die Spreu vom Weizen unter den Anbietern.

Gewährleistung

Die Gewährleistung ist ein wichtiges Kapitel in einem Liefer- oder Werkvertrag. Grundsätzlich üblich sind zwei Arten der Gewährleistung, die sich in mehreren Punkten unterscheiden. Da ist zum einen die Gewährleistung nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), die eine Gewährleistungszeit für Bauleistungen von 5 Jahren vorsieht und im Mangelfall dem Bauherren das Wahlrecht auf Nachbesserung (Reparatur), Minderung (Preisherabsetzung) oder Wandlung (Rückgängigmachung Kauf) zubilligt. Nach VOB beträgt die Gewährleitungszeit 2 Jahre und der Bauherr hat dieses Wahlrecht nicht. In den weitaus meisten Baumaßnahmen wird eine Gewährleistung nach VOB vereinbart. Es kann Sie keiner daran hindern, trotzdem die verlängerte Gewährleistungsfrist zu versuchen durchzusetzen.

Dokumentation

Achten Sie darauf, daß der beauftragte Unternehmer Ihnen alle benötigten Unterlagen (Behördenpapiere, eigene Bestandspläne) nach Fertigstellung im as-built-Zustand (das heißt : So gezeichnet, wie gebaut) aushändigen muß. Eine Formulierung im Auftrag erspart späteren Streit darüber, was zu liefern ist und ob eine zusätzliche Vergütung zu zahlen ist.