Die Suche nach dem richtigen Bauträgerhaus muß damit beginnen, dem Käufer oder
Bauherrn zu erklären, daß die Marktangebote - sei es in den Zeitungsrubriken
"Immobilien", seien es die Angebote von Immobilienhändlern - verwirrend, undurchsichtig
und unvergleichbar sind.
Bauherren müssen die Tatsache akzeptieren, daß diese Angebote nur die positiven und
attraktiven Aspekte hervorheben. So werden auch die Zahlen, die Beschreibungen und auch
eigentlich die weniger positiven Fakten in rosarot gemalt. Kein Käufer kann sich daher
der Aufgabe entziehen, diese Angaben und Daten zu objektivieren und in einer Liste zu
vergleichen. Nur wer die Einzelangaben unbefangen bewertet und sachlich gegenüberstellt,
kann sich entscheiden.
Um das zu verdeutlichen, sei hier ein Beispiel gegeben. Aus Verkaufsgründen werden die
Angebote mit undefinierbaren Begriffen ausgestattet. Da heißt es dann vielfach:
"Wohnnutzfläche ... m2". Erstens gibt es keine Norm und keine gemeinsame Sprachregelung,
die diese Flächenangabe enthält. Zweitens werden unter diesem "Maklerbegriff" oft Flächen
erfaßt, die nur aus Werbungsgründen gut wirken sollen, tatsächlich aber mit dem
Norm-Begriff "Wohnfläche" nichts zu tun haben. Hier erscheinen somit bei näherem
Hinsehen offene, halboffene und geschlossene Räume wie Terrassen, Balkone, Keller,
Nebengelaß, Boden usw. mit dem vollen Flächenansatz, ohne Differenzierung, zusammen
mit der eigentlich vollwertigen Wohnfläche.
Dem Käufer wird es so bei oberflächlicher Betrachtung unmöglich gemacht, einen
Preis-Leistungsvergleich aufzustellen, um zu ermitteln, wo er "am meisten Haus
für's Geld" bekommt. Kaufen Sie sich einen Kühlschrank, eine Küchenmaschine oder
was auch immer, so informieren Sie sich vorher bei der Verbraucherberatung oder
in Testzeitschriften. Natürlich wird Ihre Entscheidung von dieser
Entscheidungsvorbereitung bestimmt.
Kaufen Sie ein Haus, so sollten Sie Qualität, Quantität, Leistung und Preis
ebenfalls einer sehr eingehenden Prüfung unterziehen. Denn hier geht es nicht um
dreistellige, sondern um sechsstellige Summen.
Hinzu kommt, daß Sie ein Haushaltsgerät leicht auswechseln können, sich mit einem
Haus und dessen Nachteilen aber über Jahrzehnte abfinden müssen. Daher lohnt sich
auch hier die Einschaltung eines neutralen, unabhängigen und befähigten Architekten
mit Schwerpunkt "Kostenplanung, Kostensenkung, Wirtschaftlichkeit".
Bei der Suche nach dem richtigen Bauträgerhaus, sei es ein Neubau
- von einem Makler,
- von einer Wohnungsbaugesellschaft,
- von einem Architekten,
- von einer staatlichen oder halbstaatlichen Institution oder
- von einem anderen Anbieter,
sollten Sie nicht folgende Fehler machen:
Aufgrund von mehr oder weniger Angeboten sehen Sie sich die Musterhäuser an, lassen
sich nach Ihren Wünschen Angebote machen, verhandeln noch über den Preis und entscheiden
sich dann für eines dieser Angebote. Sicher haben Sie die Preise miteinander verglichen,
die Zahl der Zimmer, die Wohnflächen und natürlich auch einige wichtige
Ausführungsqualitäten - Heizungssystem, Fensterverglasung, Wärmedämmung und manch
anderes - einander gegenübergestellt. Natürlich spielten dabei auch folgende Faktoren
eine Rolle: die Einbauküche, die bei dem ausgewählten Haus besonders gut gefiel, oder
die repräsentative Eingangsdiele oder manches "Extra". Verkäufer sind im allgemeinen
auch psychologisch geschult und wissen um die Schwachstellen beim Käuferverhalten. So
kann es leicht zu Fehlverhalten und Fehlentscheidungen kommen. Welche Fehler wurden
gemacht? Hier nun die wichtigsten:
- Statt die Gesamtkosten zu vergleichen und diese mit Vermerken wie "Erschließungs-,
Anschluß- und Nebenkosten sind im Preis enthalten", zu ergänzen, sollten Sie -
++ sich alle sieben Kosten-Einzelsummen (Baugrundstück, Erschließung, Bauwerk,
Gerät, Außenanlagen, Zusätzliche Maßnahmen, Baunebenkosten) aufgliedern lassen;
++ die genormten Begriffe verwenden und sich dafür die präzisen Zahlen geben lassen
und anhand der Pläne kontrollieren; gemeint sind hier die Wohnfläche, die
Hauptnutzfläche, der Bruttorauminhalt und andere notwendige Vergleichsdaten.
- Statt nur einige, wenn auch wichtige Leistungsvergleiche vorzunehmen, sollten Sie
sich an dem Kriterienkatalog orientieren, den Sie auf Seite 36 in der Tabelle 5 finden.
Sie benötigen zur endgültigen Bewertung
- den Vergleich der Einzelkosten,
- den Vergleich der Daten und Zahlen einschließlich der Verhältniswerte,
- den Vergleich der Baufinanzierung,
- den Vergleich der Lagebeurteilung und
- den Vergleich der Qualitäten oder Einzelleistungen.
Der Bauherr fertigt somit fünf Gegenüberstellungen an. Darüber hinaus können Sie weitere
Kriterienkataloge aufstellen.
Bei den Verhältniswerten sind ebenfalls hier nur die wichtigsten angegeben. Zum Vergleich
der Baufinanzierungen siehe Seite 265 ff.
In der Lagebeurteilung ist es auch erforderlich, die Kriterien den Vorstellungen der
Bauherren entsprechend aufzuführen. Schließlich kann es durchaus sein, daß auch die
Aufzählung der Qualitäten und Leistungen ergänzt oder anders vom Bauherrn gewichtet
werden muß.
Erst die Summe aller fünf oder mehr Vergleichsaufstellungen ergibt das komplette Bild
eines Preis-Leistungsvergleichs.
